Главная страница :: Промышленность

Слова без букв Кто будет зажигать Как выехать из колеи Платит пользователь Градоначальник остался с землей Итальянцы нас оденут Чиновники избавляются от бумаги С участием и надеждой Господа хаоса мягкая мебель

- Страныэкспортеры нефти очень разные, как по уровню развития, так и по стоящим перед ними проблемам. К группе с высоким уровнем доходов в пересчете ВНП на душу населения (от 9076 долларов) относится Норвегия. Нефтедобывающие страны с доходами выше среднего (2936 - 9075 долларов) - это Мексика, Венесуэла, Саудовская Аравия, Объединенные Арабские Эмираты и другие. Доходы ниже среднего (738 - 2935 долларов) у Ирака, Ирана, Алжира, сюда же относится и Россия. Группа с низким уровнем доходов (меньше 738 долларов) - Нигерия, Индонезия. Каждая из этих стран наработала свой опыт расходования ресурсов, получаемых от продажи нефти, как печальный, так и внушающий оптимизм. Но есть общая закономерность: чем менее развито государство, тем выше уровень коррупции и вероятность того, что доходы от нефти будут бесконтрольно расходоваться на нужды, далекие от потребностей страны.

По оценкам экспертов, Советский Союз за весь период продажи нефти за границу заработал в общей сложности около 200 млрд долларов. Львиную долю этих денег попросту проели: на них закупались западные товары народного потребления. Можно назвать лишь один удачный пример вложения советских нефтедолларов - строительство совместно с итальянской компанией FIAT Волжского автозавода в конце 60х годов. Сегодня снова возникает опасность того, что российские власти распорядятся доходами от продажи нефти неэффективно. Куда вкладывают нефтедоллары другие страны? С этим вопросом мы обратились к доценту кафедры мировой экономики Уральского государственного университета Ольге Яшиной.

- В конце 60х - начале 70х годов в условиях энергетического кризиса и резкого роста мировых цен на нефть страны Ближнего Востока (Саудовская Аравия, ОАЭ, Иран, Ирак, Кувейт и т.д.) внезапно оказались перед приятным фактом - ростом доходов от продажи нефти. До кризиса их ежегодный доход составлял 23 млрд долларов, с началом кризиса - 140 миллиардов. Как они распорядились этими доходами? Их правительства стали переводить нефтедоллары на депозиты в банки США и Западной Европы. Этими деньгами банки распоряжались по своему усмотрению, например, направляли на кредитование тех же развивающихся стран с низким уровнем развития. Потом кредитуемые страны не смогли рассчитаться по долгам, в итоге нефтедоллары оказались пущены на ветер.

Имидж - ничто, страховка - все
- Сначала расскажите о печальном опыте.


Сегодня страны Ближнего Востока, наученные горьким опытом, пытаются изменить ситуацию, пользуясь очередным повышением мировых цен на нефть. Нефтедоллары стали расходоваться на решение насущных проблем: организацию рабочих мест, создание индустрии туристических услуг, модернизацию оборудования нефтедобывающих предприятий, развитие системы коммуникаций (в частности внедрение электронных средств связи). Предполагается, что это может привести к росту уровня жизни населения, хотя об этом говорить пока рано.

Второй поток нефтедолларов пошел на удовлетворение представительских запросов верхушки арабского общества: покупку лимузинов, предметов роскоши, строительство имиджевых объектов (дворцов, музеев и т.д.). Большое богатство должно порождать высокую ответственность перед обществом, но там этого не произошло. Третий поток нефтедолларов ушел на закупку вооружений (до 40 млрд долларов в год). В итоге многие нефтедобывающие страны Ближнего Востока (Ирак, Иран, отчасти Саудовская Аравия) к концу нефтяного бума 70х годов оказались беднее по уровню ВНП на душу населения, чем до его начала.

- Возьмем Норвегию. Сегодня там налоги на доходы от нефти составляют примерно 75% от общей суммы прибыли нефтедобывающих компаний (в России - менее 50%). Представитель норвежской нефтедобывающей компании сказал в одном интервью: мы терпим высокий уровень налогов, поскольку за счет этих денег население Норвегии получает весь социальный пакет - хорошие медицинские страховки, содержание детей в дошкольных учреждениях, большие пособия по безработице и пенсии, которые позволяют пенсионерам вести активный образ жизни.

- А каков удачный опыт использования нефтедолларов?

- Сказать, что мы должны перенять норвежский опыт - значит не понимать некоторых вещей. Норвегия - страна с давними демократическими традициями, развитыми институтами гражданского общества, устоявшейся системой партнерских отношений государственной власти, бизнеса и населения. Там есть социальный контракт, у нас его - нет. Конечно, можно и в России поднять налоги нефтедобывающих компаний до 75%, но я не думаю, что владельцы лояльно отнесутся к этому. Деньги просто будут уходить за рубеж. Кроме того, совершенно нет уверенности, что средства действительно пойдут на реализацию социальных программ, а не осядут в карманах чиновников.

- Значит, взятый нашим президентом социальный курс на реализацию национальных проектов - правильный?

- Что вы имеете в виду?

Тем не менее доходы от нефти необходимо направить на развитие отраслей, создающих то, что в экономической литературе носит название «человеческий капитал»: образование, здравоохранение, научные исследования. У нас любят говорить о продовольственной безопасности, о необходимости защиты рынка продовольствия от импорта. Но посмотрите, в каких условиях живут и работают люди в сельской местности. На какие цели государство выделяет финансовые ресурсы? На покупку семян, горючего и так далее. Но это «рыба», а нужна «удочка».

В «зеленой корзине» - длинный перечень разрешенных мер: расходы на создание инфраструктуры села (электрификация, газификация, дорожное строительство), подготовку кадров, жилищное строительство, создание перерабатывающих производств и так далее. Возможно, вступление России в ВТО заставит наше правительство изменить характер финансовых потоков, направляемых на развитие сельского хозяйства.

- В соглашении ВТО по сельскому хозяйству описаны две основные «корзины» мер поддержки сельского хозяйства, одна называется «зеленой», а другая «желтой». Меры «желтой» запрещены правилами ВТО: это экспортные субсидии, субсидии на закупку семян, ГСМ и так далее. Но Россия их в основном и применяет.

- В качестве примера можно привести Венесуэлу. До недавнего времени там доходы от продажи нефти тоже расходовались в основном на закупку вооружений, предметов роскоши и тому подобное. Но в 1998 году на президентских выборах победил Уго Чавес. В 2001 году он принял пакет документов, имеющих большое значение для нефтедобывающего сектора: законы о недрах, о нефти и другие. Они предусматривали увеличение доли государства в нефтяных компаниях (их не больше десяти) до 51% и подъем налога на пользование недрами с 16 до 30%. По результатам взаимных договоренностей с властью владельцы нефтяных компаний были вынуждены продать государству контрольные пакеты своих акций. Таким образом, доходы государственного бюджета значительно выросли.

Догнать и перегнать Венесуэлу
- Кто из нефтеэкспортирующих стран направлял свои доходы на развитие села?

- Россия сможет грамотно распорядиться своими природными ресурсами?

В 2003 году Уго Чавес заставил Центральный банк Венесуэлы выделить из валютных резервов 1 млрд долларов на формирование кооперативов по переработке сельскохозяйственной продукции. Для Венесуэлы это очень актуально, поскольку там остра продовольственная проблема (большая часть земельных угодий находится в руках латифундистов, крупных частных собственников, и используется очень неэффективно). Для развития фермерского хозяйства было необходимо не просто передать крестьянам землю, но и сориентировать сельхозпроизводство на нужды рынка. Для этого начала создаваться сельскохозяйственная инфраструктура: хорошие дороги, перерабатывающие предприятия, система подготовки специалистов и так далее.


В сентябре 2005 года развитие жилищного строительства включено в число национальных проектов. Создание рынка доступного жилья неоднократно и с каждым разом все громче объявлялось государственным приоритетом. Результаты невиданных по масштабу нововведений разочаровывают.

За последний год и властные структуры, и общественные организации уделили жилищному строительству внимания больше, чем за все предыдущие 15 лет «рыночной» истории России. На практике это вылилось в два глобальных мероприятия. Первое - принятие так называемого «жилищного пакета»: двух кодексов, жилищного и градостроительного, и пары десятков законов и поправок (см. «Двадцать семь шагов к рынку», «Э-У» 29 - 30 от 16.08.04 и «Неприступное жилье», «Э-У» 9 от 07.03.05). Второе - создание национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (см. «Новая национальная утопия», «Э-У» 17 от 09.05.05).

В национальном проекте «Доступное и комфортное жилье» содержится два основных контрольных параметра: удвоение объемов строительства к 2010 году до 80 млн кв. метров в год (то есть обеспечение ежегодного прироста объемов предложения в 20%) и удержание роста цен на жилье в пределах 12% в год. Итоги работы строительной отрасли на территории Большого Урала показывают: сегодня мы так же далеки от того, чтобы жилье стало доступным, как и год назад. По нашему прогнозу, темпы роста объемов ввода по семи регионам в среднем за год составят 11,2% (в областных центрах - 8,9%), что вдвое меньше необходимого. Средний подъем цен, напротив, почти вдвое больше - 21% (25,7% на первичном и 16,2% - на вторичном рынке). Прогноз развития рынков в большинстве регионов на дватри года вперед скорее пессимистичный. Разрыв между реальными и контрольными показателями будет только нарастать. Вопрос создания рынка доступного жилья в России можно считать закрытым.

Большинство положительных новшеств, заданных федеральным законодательством, забуксовало на местном уровне. Так, обещанные земельные аукционы не стартовали, сокращение числа согласовательных инстанций и самих согласований (а значит, административной ренты) осталось только на бумаге. Некоторые позитивные изменения произошли. Например, сокращены транзакционные издержки: отменен НДС со сделок с недвижимостью и сбор в 1,5% за нотариальное удостоверение договора куплипродажи квартиры. Но положительные последствия полностью перекрыты негативными. Главный отрицательный фактор - наметившийся дефицит финансирования строительства. Закон «О долевом участии», защищая частных инвесторов, ввел драконовские правила привлечения денежных средств для застройщиков и солидарную ответственность банков и строителей перед дольщиками. Итог - отказ от долевых схем и отток финансов (см. «На круги своя», «Э-У» 45 от 28.11.05). Суммарный эффект от всех нововведений - нулевой.

В Оренбурге и Тюмени ситуация хуже. За три квартала текущего года здесь наблюдается падение объемов строительства: в Оренбурге - на 1,7%, в Тюмени - на 14,7%. Следствие - наибольший рост цен на жилье. В среднем за год в Тюмени новые квартиры подорожают, по нашим прогнозам, на 45,6%, в Оренбурге - на 35,1%. Цены на вторичном рынке жилья в этих городах увеличатся примерно на 20%.

Привет нацпроекту от статистики
При одинаковых тенденциях ситуация по регионам Урала разнится. За 9 месяцев 2005 года в Башкирии и Удмуртии ввод жилой площади составил 8 и 24% соответственно к аналогичному периоду прошлого года. Прирост в Уфе и Ижевске - 15%. Стоимость квадратного метра жилья в этих городах поднялась в пределах инфляции: 12,5% в первом против 10,2%.

Провал и без того недостаточного предложения не замедлил сказаться на ценах. Увеличение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Челябинска уже в этом году составит 29,3%, цены на вторичном рынке вырастут минимум на 26%. «Новые проекты сейчас никто не начинает. Пока это незаметно, но в 2007 году, я думаю, рынок ощутит еще больший дефицит предложения нового жилья. Безусловно, это приведет к всплеску цен», - считает Геннадий Аржевитин.

Самая неблагоприятная ситуация на рынке жилой недвижимости сложилась в Челябинске. За 9 месяцев 2005 года темпы строительства здесь упали на 22,5% (в Челябинской области в целом - на 22%). Общие для всех регионов проблемы отрасли усилил политический фактор. Не секрет, что в крупных городах строители сильно зависимы от городских администраций, и первую скрипку играют те, кому удалось наладить с властью «дружеские отношения». После смены мэра и его команды в Челябинске начался передел строительного рынка. Практически все крупные игроки под предлогом отказа от «политики уплотнений» лишились площадок. Новые разрешения не выдаются. Участники рынка вынуждены сокращать мощности или осваивать второстепенные города, в частности соседний Магнитогорск, где образовалась свободная ниша изза развала местного крупного застройщика - треста « Магнитострой». «Я сегодня должен уволить 200 человек, потому что им негде работать. Возможно, когда ситуация разрешится и мы наберем прежние обороты, я буду снова приглашать людей», - говорит генеральный директор челябинской компании «Наука, техника и маркетинг в строительстве» Геннадий Аржевитин.

Приятные исключения
На фоне прочих более оптимистичной выглядит ситуация в Екатеринбурге. За три квартала текущего года объемы строительства здесь выросли на 25,1% по сравнению с тем же периодом 2004 года (по Свердловской области - на 17,2%). Примерно такой же была динамика ввода в 2004 году по отношению к 2003му. Относительно высокие темпы строительства в течение двух лет несколько сбавили ценовые обороты. Если в прошлом году стоимость квадратного метра жилья с учетом первичного и вторичного рынков возросла на 28,8%, то в этом году, по прогнозам Уральской палаты недвижимости, она увеличится на 15,3%. Средний метр в конце года будет стоить 28,5 тыс. рублей.

Добиться резкого увеличения объемов строительства удалось за счет жилищной программы, инициированной губернатором: привлечения в регион крупных московских застройщиков и принятия (на деле!) концепции комплексной застройки города. Пожалуй, главное нововведение региональной администрации - подведение коммуникаций к стройплощадкам за счет бюджетных средств. В результате застройщики получили снижение затрат на 15 - 25% от сметной стоимости проектов.

Особенно успешным в этом году было развитие рынка в Перми и Пермской области: рост объемов ввода жилья за 9 месяцев 2005 года - 55% и 45% соответственно. Таким образом, регион начал выбираться из жилищного кризиса: в 2005 году объемы ввода жилья в Перми впервые превысят показатель 2001 года и составят около 380 тыс. кв. метров в Перми и 670 - в целом по области.

Пока более чем существенный рост предложения жилья в Перми никак не сказался на ценах. Даже наоборот: метр на первичном и вторичном рынках вырос на 31,6 и 11,6% соответственно. В результате, по данным АН «Перспектива» (Пермь), средняя цена квадратного метра в Перми с учетом первичного и вторичного рынков уже в октябре превысила отметку в 28 тыс. рублей (для сравнения: в Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра в октябре - 25,5 тыс. рублей). Причина в изначально огромном даже по сравнению с другими регионами дефиците жилья и невысоких абсолютных объемах строительства. Если в 2004 году в среднем по Уралу ежегодно строилось 0,41 кв. метра на человека, то в Перми всего 0,24 кв. метра. Это самый низкий показатель среди всех уральских регионов, хотя по уровню доходов населения Пермь занимает третье место. Дисбаланс спроса и предложения пока не позволяет ценам притормозить. Но это эффект временный. Если власти Прикамья не ослабят усилий и темпы объемов строительства будут столь же высокими, в 2007 - 2008 годах цены стабилизируются.

В регионе создан благоприятный инвестиционный климат. Если темпы ввода не упадут, план увеличения ежегодного ввода жилья до 750 тыс. кв. метров по области, поставленный пермскими чиновниками на 2007 год, будет перевыполнен уже в 2006м.

Таблица. Характеристика облигационного займа и ЗПИФ

Неприятные прогнозы
Пермь, пожалуй, единственный регион, где «доступное жилье» может стать не только популярным словосочетанием в правительственных программах и спичах чиновников. В остальных предпосылок к положительным изменениям нет. Более того - вероятно ухудшение ситуации. В целом по Большому Уралу темпы ввода жилья будут падать, а динамика подъема цен - нарастать. Помимо само собой разумеющихся роста доходов населения и увеличивающейся потребности в жилье, на развитие жилищных рынков в ближайшие годы повлияет изменение системы финансирования строительства.

Федеральный закон 214 лишил застройщиков главного источника финансирования - средств дольщиков. Взамен им предлагается использовать банковские кредиты, ипотеку, привлекать средства через ЖСК и ПИФы. Эти инструменты сегодня подходят далеко не всем застройщикам (см. «Непростой вопрос» и «Хорош, но не для всех»). Чтобы они стали массовыми и дали стройке такой же объем средств, как долевка, необходимо минимум несколько лет. Поэтому сокращение объемов строительства в ближайшие годдва неизбежно. Части объектов элементарно не хватит финансирования. Те жилищные проекты, что состоятся, подорожают на 14 - 17% только за счет использования заемных средств вместо бесплатных денег дольщиков.

+ЗПИФОблигационный займВозможность получения дополнительной доходности от удорожания паяВозможность привлечения более дешевых денег по сравнению с банковским кредитомОбеспечение недвижимостью, следовательно снижение рисков для инвестораНет привязки к конкретному объекту инвестицийЛьготы при налогообложенииВозможность получения дохода от операций на вторичном рынкеСохранение девелоперских функций, контроля за реализацией конечного продукта-Жесткая привязка к конкретному объекту инвестицийВысокая стоимость и сроки реализации эмиссии и размещения, ограничение по объему эмиссииЖесткие требования по наличию всей разрешительной документацииОбеспечение имуществом эмитента, наличие фондовых рисковЗастройщик фактически становится генподрядчиком (потеря девелоперских функций)

Если учесть, что прирост доходов населения опережает темпы строительства в среднем на 10%, а дефицит на рынке жилья продолжит расти, в ближайшие два года квартиры будут дорожать как в 2004 году - на 30 - 35%.

Не избежать и политических рисков. В случае смены местной власти локальные рынки ждут кризисы по сценарию челябинского. Самый сильный произойдет в Екатеринбурге в 2007 году (на это время назначены очередные выборы мэра и, возможно, к власти придет новый глава администрации с новой же командой). По единодушному признанию участников рынка, связи чиновников администрации и ведущих застройщиков, имеющие место во всех регионах Урала, в Екатеринбурге сильны особенно. Так что скорее всего 2007 год окажется самым неудачным для строительной отрасли на Среднем Урале после дефолтного 98го. Вероятно, объемы ввода жилья сократятся настолько, что успехи 2004 - 2005 годов сойдут на нет.

В ногу с потребителем

Анализ поквартальной динамики стоимости квадратного метра вторичного жилья и доходов населения позволил сделать вывод: изменение средней цены практически повторяет изменение доходов населения за предыдущий квартал. Если доходы населения во втором квартале года выросли по сравнению с первым на 7,9%, а в третьем по сравнению со вторым - на 4,74%, то стоимость жилья на вторичном рынке в семи крупнейших городах Урала увеличилась на 7,25 и 4,8% в третьем и четвертом кварталах соответственно. Таким образом, основываясь на прогнозе министерства экономического развития и торговли РФ об увеличении доходов населения, можно утверждать: цены на вторичном рынке жилья Урала вырастут в 2006 году на 17%.

Дополнительные материалы:


- Владимир Михайлович, какова структура финансирования строительства в вашей компании?


Хорош, но не для всех
Займы на фондовом рынке - эффективный способ обеспечения начальных этапов строительства, уверен финансовый директор ОАО «Камская долина» (Пермь) Владимир Пучнин

- Может ли эта схема в полной мере заменить долевку?

- Около 65% - средства дольщиков, 7% - собственные средства, порядка 8 - 10% - банковские кредиты. А 20% - это деньги, привлеченные с помощью облигационного займа. В мае и ноябре 2005 года наша дочерняя компания «Камская долина - Финанс» разместила два облигационных займа на общую сумму 300 млн долларов со сроком погашения в 2007 году. Мы - пока единственная региональная строительная компания России, которая вышла на фондовый рынок заимствований. В перспективе мы планируем довести долю средств, привлеченных по долговым обязательствам, до 40 - 50%.

- С какими сложностями столкнется строительная компанияэмитент?

- Ни в коем случае. Для этого есть несколько причин. Вопервых, необходимость диверсификации рисков компании. Вовторых, использование долевки выгодно застройщику: на стадии незавершенного строительства квартиры лучше продаются. Сейчас у всех застройщиков одна проблема: муниципальная власть не всегда успевает оформить разрешительную документацию к моменту начала реализации проекта. Следовательно, главная задача - найти средства на начальном этапе строительства. В этом смысле облигационный заем - наиболее эффективный инструмент, так как позволяет привлечь дешевые деньги.


Главная страница :: Промышленность :: Тренд, он же - горизонталь
вывоз мусора в Москве | демонтаж в Москве
Hosted by uCoz