|
|
| Главная страница :: Промышленность На асфальтовой развилке Танцуют все От слов к делу Верной дорогой Ландшафтные подвижки Дураки и фантики Ты у меня одна Заемщик в дефиците Завещание третьяковых мягкая мебель «Академический» - прецедент для российского строительного рынка, да и в мире аналогов наберется немного. До 2025 года в югозападной части Екатеринбурга (в границах улиц Амундсена, Институтской, Барклая, Краснолесья и далее в направлении реки Патрушиха и будущей югозападной части третьего транспортного кольца вокруг столицы Среднего Урала) возникнет полноценный городской район. Его общая площадь составит 2,5 тыс. гектаров: из них 1,2 тысячи - лесопарковые зоны, остальное - застройка. Будет построено более 9 млн кв. метров жилья и чуть меньше 5 млн кв. метров общественных и коммерческих зданий и сооружений. Здесь поселятся 325 тыс. человек - это больше 100 тыс. семей (средний размер домохозяйства в России - 3,2 человека). Инвестор-застройщик «Академического» - ЗАО «Ренова-СтройГруп», входящее в ГК «Ренова». Авторы градостроительной концепции и проекта планировки - французская компания Valode & Pisspane и екатеринбургское МУ «Мастерская Генерального плана». В конце июня главе Екатеринбурга Аркадию Чернецкому представят «Градостроительную концепцию застройки планировочного района “Академический”». Процесс застройки разделен на четыре фазы. Первая рассчитана до 2011 года: к 2007-му будут построены магистральные сети первой очереди, начато строительство первой жилой группы; к лету 2008го - закончено строительство двух опорных дорог по улицам Серафимы Дерябиной и академика Сахарова. В конце 2008 года сдадут первые жилые дома общей площадью до 70 тыс. кв. метров. В 2009м объем ввода составит 100 - 120 тыс. кв. метров, в 2010м - 200 тысяч. Цифры примерные: проект составляется таким образом, что объемы ввода можно корректировать как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от конъюнктуры рынка. Проект уже прошел необходимые по закону согласования (более чем 20 инстанций) и находится на последнем - в Росприроднадзоре. Начато строительство водопровода, проектируются электростанции и дороги. Осенью начнется детальное проектирование жилых кварталов и домов. К концу года планируется составить весь пакет градостроительной документации. Другая особенность нового района - автономное энергоснабжение. В зоне застройки планируется возведение электростанции мощностью 150 МВт (строительство поэтапное: до 2011 года будет введено две турбины по 12,5 МВт каждая). Выбран принцип когенерации: нагретый газом пар вырабатывает в турбинах электричество, а затем поступает в теплосети для обогрева квартир. Такое решение позволяет застраховать район от грядущего энергодефицита и аварий в городских энергетических сетях. Впоследствии будет создана специальная управляющая компания, которой перейдут энергетические активы. Автономность энергосистемы и то, что впоследствии она будет принадлежать тем, кто ее строил, - гарантия того, что она будет качественной. Преимущества масштаба Уникальность «Академического» - не только в размерах. Жилищное строительство это тот случай, когда значительные количественные параметры позволяют существенно повысить качественные характеристики. Главное отличие «Академического» - комплексное освоение территории. Район будет строиться с нуля, в чистом поле. С одной стороны, это дополнительные затраты. Только на инженерную подготовку (строительство электро и теплоподстанции, дорог, водопровода) понадобится около 300 млн долларов. С другой - именно «чистое поле» позволяет развернуться проектировщикам и строителям. Во всяком случае, на бумаге район выглядит как образец застройки XXI века. Там заложены обширные лесопарковые зоны, десятки поликлиник, детских садов, школ, спортивных сооружений и прочих социальных объектов. Многочисленные объекты торговли и сферы обслуживания будут спроектированы и возведены в каждой жилой группе в соответствии с результатами маркетинговых исследований, проведенными московской компанией «Миэльнедвижимость». К слову, за основу расчетов норм обеспеченности будущих жителей «Академического» общественными объектами (например, местами для парковки) взяты не общероссийские строительные нормы и правила, а московские городские строительные нормы: они предусматривают объемы на 25% больше. Всего в районе будет сооружено 160 тыс. машиномест (больше чем по полтора парковочных места на семью). Больной вопрос для каждого современного мегаполиса - транспортная система. Ей проектировщики уделили особое внимание. В проект изначально заложили широкие улицы внутри района (три полосы движения в каждую сторону, с дублерами, подъездами вдоль жилых домов и парковочными местами). С центром города «Академический» свяжут три магистрали (сегодня каждый из районов с центром сообщается, как правило, одной). Кроме того, и сам район расположится между существующим вторым и строящимся третьим транспортными кольцами. Но в первую очередь разработчики проекта делали ставку не на личный, а на общественный транспорт. Его, как обещают, будет в изобилии. Между «Академическим» и центром города будет курсировать скоростной трамвай (10 - 15 минут езды). Плюс обычное трамвайное сообщение с несколькими городскими районами и до ветки метро. В самом районе и «в город» будет ходить троллейбус. Дополнить транспортную систему планируется частными и муниципальными автобусами, а также маршрутными такси. Еще одно нетипичное решение принято относительно водоснабжения. Значительная часть Екатеринбурга снабжается водой, проходящей обработку на современнейшей Западной фильтровальной станции. Она обеспечивает высокое качество очистки без применения хлорирования. Но, проходя по городским сетям (большей частью старым), вода снова «пачкается». В «Академический» вода будет поступать по пластиковому водоводу (его первый километр уже построен). Его соединят с городскими сетями на случай возникновения форсмажорных обстоятельств, но в штатном режиме он будет работать автономно. В «горячий кран» будет подаваться та же чистая вода из пластикового водовода, нагретая теплообменниками (в большинство городских домов горячая вода поступает из теплосетей с вредными примесями, в частности с кислотами, которые добавляются в целях предотвращения коррозии труб). При этом (вот оно - одно из главных преимуществ масштабных проектов) высокая, на первый взгляд, стоимость инженерных коммуникаций в пересчете на метр жилья будет относительно невелика - около 1,5 тыс. рублей. При строительстве маленькими объемами она может быть в несколько раз выше. Еще одна любопытная деталь: инвесторы планируют, что район будет «молодым» - значительную часть квартир займут семьи с детьми. Поэтому он будет построен таким образом, чтобы было удобно передвигаться с детской коляской: предусмотрены и широкие двери в лифтах, и пандусы вместо лестниц на тротуарах, и остановки - на одном уровне с входом в трамвай. Планируется, что в районе будет создана система безопасности, которая соединит отделения милиции и структуры ЧОПов. Каждая квартира сможет подключиться к системе охраны. Будут фиксироваться все автомобили, въезжающие и выезжающие из района. Здесь будет возведено большое количество офисных площадей, а также несколько знаковых объектов, не имеющих аналогов не только в Екатеринбурге, но и в России. К примеру, огромный (на 300 тыс. кв. метров) торгово-развлекательный центр. Таких в мире всего пять, еще два строятся. (В качестве ориентира взят центр в Торонто: он запроектирован и построен с учетом сурового климата, схожего с уральским.) В «Ренове» считают, что комплекс станет центром притяжения клиентов не только из города и области, но и из близлежащих регионов. Не спальник Помимо принципа комплексного освоения территории «Академический» выгодно отличает еще одна идеологическая задумка: на территории района планируется создавать центры деловой активности и приложения труда. В его структуре - несколько концертных площадок, большой зал с хорошей акустикой (в такой можно приглашать оперных звезд мировой величины) и вся необходимая инфраструктура для проведения масштабных, на несколько тысяч человек, конференций. Еще один объект общегородского (если не регионального) значения - конгрессхолл. Еще один квартал носит рабочее название «университетский». Его необходимость управляющий директор проекта «Академический» ЗАО «Ренова-СтройГруп» Станислав Придвижкин объясняет так: «Для государственных вузов рано или поздно будет создан Большой Евразийский университет. А что делать негосударственным коммерческим заведениям, компаниям, которые занимаются повышением квалификации, бизнесобразованием, тренингами - тем, кого в проект университета никто не звал? Мы надеемся создать такие условия, чтобы эти образовательные учреждения сконцентрировались у нас в районе». Целый квартал будет отведен под «медицинский городок», где сконцентрируется высокотехнологичная коммерческая медицина, например косметическая хирургия, стоматология. Поликлиники и больницы районного значения будут распределены равномерно. В «Ренове» считают, что «Академический» достойное место и для дипломатических офисов, и для расселения их сотрудников. Квартал расположится в непосредственной близости от участка офисной застройки: ближайшие к нему здания будут предложены торгпредствам и филиалам иностранных компаний. Одна из наиболее необычных составляющих «Академического» возникла по прось-бе мэра Екатеринбурга и губернатора Свердловской области - это дипломатический квартал. Дело в том, что в компактном Екатеринбурге очень сложно найти подходящее место для вновь открывающихся дипломатических миссий и представительств. Управляя рисками Пока «Академический» существует только в бизнеспланах «Реновы» и в презентациях, курсирующих среди профильных чиновников, архитекторов и строителей. Впереди - годы реализации и множество подводных камней: девелоперский бизнес очень рискован, и все проблемы просто невозможно учесть. Но рисками можно управлять, и, как показывает опыт проработки «Академического», политические риски тем меньше, чем больше масштаб проекта. Торговый центр, конгрессхолл, дипломатический квартал будут возведены в первой фазе проекта, до 2011 года. Они должны сформировать лицо района и стать еще одним фактором привлечения инвестиций и покупателей для обеспечения дальнейшего строительства. Назначение помещений Таблица. Численность экономически активного населения и уровень безработицы в 2004 году офисы, административные центры Площадь, тыс кв.м. торговвые помещения 1580 школы, детские дошкольные учреждения 575 центр высоких технологий 574 объекты социально-бытового и культурного обслуживания 287 спортивные сооружения 223 медицинский городок 180 В апреле он был представлен первому вицепремьеру Дмитрию Медведеву и внесен в список стратегических проектов, курируемых Кремлем. Неудивительно, что при его реализации не возникает проблем ни с согласующими инстанциями, ни с местными и региональными властями: и город, и область его всячески поддерживают. 96 При нашем обсуждении этого проекта с теми, кто его реализует, ни разу не всплыла тема противостояния мэра и губернатора (а это извечный бич строительных проектов на Среднем Урале). Да взять хотя бы автономную энергостанцию: до сих пор согласовать с энергетиками подобное не удавалось никому. «Академический» не без значительных PR и GRусилий четко ассоциируется с национальным жилищным проектом. Чинить ему препоны - значит, противиться воле президента: кто на такое пойдет… В этом отношении проект благополучен еще и потому, что основная команда управленцев набрана из видных эксчиновников: председатель совета директоров ЗАО «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий - эксруководитель администрации губернатора Свердловской области; генеральный директор Виктор Маслаков - бывший заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области; управляющий директор проекта «Академический» Станислав Придвижкин - бывший заместитель министра строительства и ЖКХ свердловской области. Объем проекта существенно снижает и экономические риски, в первую очередь связанные с ресурсами. Если относительно небольшая строительная компания в выборе материалов, технологий, подрядных организаций, как правило, ограничена рамками региона, то «Ренове» по силам прошерстить в поисках наиболее выгодных предложений весь российский и мировой рынок. Стоит ли упоминать, что крупный холдинг в состоянии пойти на значительные стартовые вложения, привлечь более длинные и дешевые кредитные ресурсы, позволить себе серьезно тратиться на маркетинг и так далее? Одним словом: крупный бизнес способен более эффективно, а главное, более массово строить жилье. Выход проекта на федеральный уровень позволяет «Ренове-СтройГруп» надеяться на привлечение федеральных средств для постройки объектов социальной инфраструктуры. Без этого затраты на «социалку» серьезно увеличат себестоимость метра жилья. Опять же рассчитывать на привлечение федеральных средств в проект меньшего масштаба было бы наивно. Пустить в тираж «Академический» - модельный проект для страны, утверждает председатель совета директоров ЗАО «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий Дополнительные материалы: - Отечественный строительный рынок развивается очень активно и, учитывая потребности России в жилой и прочей недвижимости, будет расти, по оценкам экспертов, еще достаточно долго. Эти причины и объясняют приход ГК «Ренова» в девелоперский бизнес. Для нас как инвестиционной компании он, безусловно, «профильный». - Вениамин Максович, с чем связан интерес «Реновы» к такому «непрофильному» бизнесу, как жилищное строительство? - То, что крупные компании начали заниматься строительством, - следствие совпадения интересов и задач государства и бизнеса. Бизнес - неотъемлемая часть жизни России, он также несет ответственность за то, что происходит в стране. Федеральные органы власти определили приоритетные задачи и создали стратегию их решения, а бизнес предлагает конкретные проекты, которые позволяют решить эти задачи. - Рассчитываете ли вы на то, что жилищное строительство объявлено приоритетным национальным проектом и, следовательно, будет пользоваться поддержкой Кремля? - Во-первых, для реализации такого масштабного проекта нужны воля и содействие первых лиц, имеющих достаточно серьезное влияние в бизнесе и государственной жизни. Политическая элита Екатеринбурга и Свердловской области такую волю проявила. Во-вторых, Екатеринбург представляет собой развитый промышленный центр, хорошо известный в мире. Здесь сходятся солидные финансовые потоки, существует весомая строительная база. Это территория, имеющая, с одной стороны, ресурсы, позволяющие воплотить проект такого масштаба в жизнь, а с другой - развитый рынок недвижимости, способный его принять. - Почему «Академический» будет реализован именно в Екатеринбурге? Какие критерии были наиболее значимы при выборе территории? - Этот проект уникален, он не имеет аналогов на рынке. Но мы рассматриваем его как модельный и будем распространять полученный в ходе его реализации опыт на других территориях. ГК «Ренова» уже ведет переговоры с рядом областей. - Планирует ли «Ренова» реализовывать другие подобные проекты? - Затраты на строительство только первой очереди, до 2011 года, составят около 70 млрд рублей. Проект инвестиционно очень емкий и требует привлечения серьезных финансовых ресурсов. Осуществлять подобные исключительно за счет собственных средств было бы экономически неграмотно. Поэтому проект «Академический» осуществляется при участии экспертов международных банков, ведем переговоры о привлечении серьезных иностранных инвестиций. Мы не случайно сотрудничаем с крупными иностранными инженерными и архитектурнопланировочными фирмами, такими как Valode & Pisspane architectes, BOYGUES, OPIM International Consulting, OTH. Это знаковые, известные во всем мире компании, и факт их участия в проекте лишний раз подтверждает его значимость, масштаб и международный уровень, а значит, и привлекательность. В финансовом смысле идея «Академического» также уникальна: привлечь значительные денежные ресурсы на долгосрочной основе под проекты недвижимости в России. Такая задача будет осуществлена первый раз. - Каков объем и источники финансирования проекта? Рынок потребительского кредитования остается самым динамичным. Знаменательно, что впервые в банках Урала рост потребительских кредитов в абсолютных цифрах превысил рост кредитов предприятиям: ранее такое наблюдалось лишь у банков Свердловской области. Рост активов уральской банковской системы в третьем квартале года в абсолютном и относительном выражении превысил показатели первого и второго кварталов и составил около 10%. Быстрее, чем активы, росли потребительские кредиты (24%, а по банкам Свердловской области даже 33%) и срочные вклады физлиц (11%). Медленнее - кредиты предприятиям (6%) и расчетные счета юридических лиц (3%). В структуре пассивов неожиданным стал значительный прирост срочных средств юридических лиц (депозиты и выпущенные банком ценные бумаги): в среднем по Уралу он составил 22%, в основном за счет Тюменской (44%), но заметный результат показали также Свердловская (12%) и Челябинская (25%) области. В первом и втором кварталах 2005 года прирост был минимален. Объясняется ли это спадом инвестиционной активности летом, или избыток свободных средств у предприятий станет тенденцией, покажет четвертый квартал. В третьем квартале прирост частных вкладов в абсолютном выражении превысил прирост кредитов, правда, уже не так значительно, как ранее. Поэтому вполне возможно, что в четвертом квартале банки отдадут больше, чем привлекут. Самым заметным событием третьего квартала стало слияние пяти банков, входящих в банковскую группу « УралСиб». Сам банк «УралСиб» после этого сменил прописку, переехав из Уфы в Москву. Хотя всего два банка имеют убытки, у 49 банков из 105 (в том числе у 12 из 30 крупнейших) прибыль к аналогичному периоду прошлого года сократилась. Менее успешные банки в дальнейшем будут, скорее всего, менять собственников или присоединяться к более крупным. Такие разные кредиты За последние два года потребительское кредитование оформилось во вполне самостоятельный сегмент (в рейтинговых таблицах он теперь тоже выделен). Этот рынок во многом отличается от рынка кредитования предприятий по процентным ставкам, рискам, количеству точек обслуживания. В большинстве банков созданы обособленные подразделения, занимающиеся потребительским кредитованием, чего еще два года назад не было. В результате образовался новый банк, занимающий четвертое место в стране по размеру активов, а из нашего рейтинга исчез лидер, что позволило остальным шагнуть вверх. Теперь на верхушке рейтинга Ханты-Мансийский банк. Впрочем, «УралСиб» - уже давно банк федерального масштаба, он присутствовал в рейтинге уральских банков лишь потому, что был зарегистрирован в Уфе. По экспертным оценкам, на Уральский регион у него приходилось около 70% привлеченных средств и лишь около 40% кредитов. За девять месяцев 2005 года на территории Урала открыто около 30 филиалов (для сравнения: за последние три года 80). Несмотря на усиление конкуренции со стороны «варягов», денег и клиентов хватает на всех. В целом группа лидеров этого рынка определилась давно, тем не менее в ней происходят изменения. Наиболее заметные движения в третьем квартале: по объемам выданных потребительских кредитов Уралвнешторгбанк поднялся с четвертого на второе место, ХантыМансийский банк - с шестого на пятое, банк «Драгоценности Урала» - с 12го на восьмое. Уралтрансбанк, напротив, переместился вниз: с девятого на 13е. Складывается ситуация, когда одни банки столкнулись с насыщением рынка на своем поле (как продуктовом, так и географическом) и пока не осваивают новые ниши, а другие развиваются за счет малых городов и новых регионов. Необходимо отметить, что рентабельность активов у банков, серьезно занимающихся потребительским кредитованием, значительно выше: 2,6% у банков с долей потребкредитов в работающих активах более 20% против 1,5% в среднем по всем банкам. Хотя банки не всегда в полном объеме создают резервы под потери по кредитам (см. столбец «Недосозданные резервы» в таблице «Крупнейшие банки по величине потребительских кредитов»), что может привести к завышенным показателям рентабельности. К сожалению, действующие правила учета и отчетности не позволяют достоверно определить объем резервов под ссуды физлицам, поэтому мы приводим оценку этого показателя (см. методику расчета). Уровень просрочки по потребительским кредитам у банков различен. У лидеров рынка он колеблется от 0,1 до 10%. Здесь сказываются три основных фактора: специализация банка на определенном виде кредитования (по экспресскредитам просрочка выше), средние сроки кредитования (по коротким кредитам просрочка проявляется быстрее) и темпы роста кредитного портфеля (при быстром росте просроченная задолженность не успевает проявиться). В большинстве случаев чем выше уровень просрочки, тем дороже кредит в банке. Рынок потребкредитования пока втрое уступает рынку кредитов предприятиям, но в дальнейшем успешность банков будет зависеть именно от него. При этом банки делают ставку на разные продукты, нарабатывают опыт. Его эффективность покажет ближайшее будущее. По прогнозам экспертов, в связи с ростом невозвратов кризис на рынке потребкредитов не за горами. Громких банкротств не ожидается, но некоторые наиболее рискованные программы кредитования банки вынуждены будут закрыть. Повидимому, произойдут перестановки в списке банков - лидеров потребкредитования. В части кредитов предприятиям и организациям у большинства банков преобладают предложения сроком до года, хотя сроки кредитования постепенно увеличиваются, особенно у крупных. Сейчас кредиты от года до трех лет составляют в среднем 25% (год назад - 19%). В большинстве случаев кредиты свыше трех лет выданы «своим» предприятиям. Также можно выделить банки, которые гораздо активнее других кредитуют индивидуальных предпринимателей, но таких пока не очень много и особого роста не наблюдается. Главная страница :: Промышленность :: Ширпотребкредит |
