|
|
| Главная страница :: Промышленность Чиновник как партнер Затишье в промышленности и торговле, снижение доходов населения Возвращение в детство Средние в прицеле Производство елея выросло Шиворот навыворот Борьба за немецкое небо Интеграция без стандартов мягкая мебель Впрочем, отсутствие катаклизмов благотворно повлиялона укрепление банковской системы: в целом по России активы увеличилисьпочти на 40% (в 2004 году - на 27%). В лидерах - банки с иностраннымкапиталом (45%), средние и малые московские банки (50%). Сбербанк сдаетпозиции (29%). Региональные банки подросли на 43%, уральские банки- и того больше: на 48%. Впрочем, Уральский банк Сбербанка показал лишь21%: сказывается сильная конкуренция. Ушедший год не был длябанковской системы региона столь богат на события, как, например,2004-й. Тогда на вопрос, чем запомнился год, ответ был однозначен:летним кризисом. Оценка 2005-го более разнообразна. Опрошенные намибанкиры упоминали: начало деятельности бюро кредитных историй (впрочем,тут же делалась оговорка, что они так и не работают), усиление борьбыс отмыванием денег (в результате стоимость этих услуг выросла),укрупнение банков (самые яркие примеры слияний: УралСиб, Никойли Автобанк, а также Росбанк и Группа ОВК), активное проникновениена банковский рынок иностранного капитала и дальнейшее развитиепотребкредитования. Примечательно на этом фоне, что банки стали большекредитовать малый бизнес. Так, кредиты предпринимателям без образованияюридического лица увеличились на 54%. Привлекательность этого секторадля банков объясняется более высоким спросом и, следовательно,ставками. Лицом к малому клиентуСамым динамичным сектором остается потребительскоекредитование: показатель по уральским банкам - 92%. Кредитыпредприятиям прибавили лишь 37%. Впрочем, совокупный портфель кредитовдля «юриков» все равно втрое больше (год назад - вчетверо), чем для«физиков», да и в абсолютных цифрах он вырос гораздо серьезнее. Частные вклады в среднем выросли на 53%, причем средниебанки значительно обогнали крупные (примерно 80% против 50%), и дажемалые банки показали результат около 50%. На этом рынке шансы имеютпрактически все банки, к тому же все они - участники системыстрахования вкладов. О рынке средств юридических лиц такого не скажешь:прирост по крупным, средним и малым банкам составил около 60%, 40%и 10% соответственно. Рост вложений в ценные бумаги - около 70%. Впрочем,их доля в работающих активах составляет в среднем 16% у крупных банкови 6% - у средних и малых. Банки приобретают ценные бумагипреимущественно для поддержания ликвидности: их доходность ниже, чемпроценты, которые платятся по вкладам. На рубеже веков крупный региональный банк мог иметь триофиса в областном центре и столько же - в малых городах. Этого быловполне достаточно: клиенты, не избалованные количеством банкови сервисом, ездили через полгорода или даже в другой город (из малыхнаселенных пунктов), чтобы положить деньги на вклад. Теперь хорошимтоном в банковском сообществе считается иметь с десяток офисовв областном центре и минимум по офису в городах с населениемот 50 - 100 тысяч. Плетут сети Возросшее количество клиентов-физлиц(как заемщиков, так и вкладчиков) требует расширения сети обслуживания.Но не только это заставляет банк открывать новые отделения- он стремится быть ближе к клиенту в прямом смысле. Толчок к расширению банковской сети дал рынокпотребительского кредитования. За короткое время «Русский стандарт»,«Хоум Кредит» и ОВК (правда, первые два кредитовали в магазинах безоткрытия филиалов) стали предлагать услуги по всей стране. За нимипоследовали банки региональные. Первопроходцем стали «ДрагоценностиУрала»: на данный момент банк работает в четырех субъектах Уралаиз восьми. По-настоящемубольшую сеть развернул Уралвнешторгбанк: по охвату территориион соперничает с серьезными московскими структурами. Из 18 крупныхсетевых банков, представленных в таблице, большинство - значимые игрокина рынке потребкредитов, хотя и банки универсальные. Транскредитбанки Россельхозбанк обслуживают свои отрасли. А Юниаструмбанк развил сеть,предлагая систему быстрых переводов. В настоящее время25 из 104 уральских банков одним регионом не ограничиваются. Еще года два назад существовало представление, чтоза пределами территории у регионального банка нет особых перспектив.Филиалы открывали преимущественно крупные банки федерального масштаба.Региональные создавали подразделения обычно под конкретных клиентови на завоевание позиций на чужом рынке особо не рассчитывали. Кадровый вопрос Банковские услуги, как и любой продукт, нуждаютсяв продвижении: кроме точек продаж, требуется рекламная поддержка.В условиях усилившейся конкуренции затраты банков на рекламув масштабах страны выросли в 2005 году на 45%. Показатель уральскихбанков еще выше - 52%. В передовиках по рекламному бюджету все тотже Уралвнешторгбанк - троекратный прирост за год. Для открытия новых офисов банки приобретают помещенияв собственность или арендуют их. Первый вариант - более выгодный(в расчете на длительную работу), второй - более быстрый, кроме того,такой офис легко закрыть, если в нем отпадет надобность. Именнопо второму варианту развивают сети банки, занимающиеся потребительскимкредитованием. Так, лидер этого рынка Уралвнешторгбанк на первом местеи по затратам на аренду помещений. Нынешний год вряд ли принесет банковской системе ростобразца 2005-го. Во всяком случае, в отношении количества открываемыхофисов и персонала. Не исключено, что часть открытых точекликвидируется из-за нерентабельности. Расширение деятельности, естественно, ведетк увеличению кадрового состава. За неимением точных данныхо численности персонала, воспользуемся сведениями о расходах банковна зарплату. Эта статья за год выросла в среднем на 30%. Даже еслипредположить, что 20% пришлись на рост заработной платы, а 10%- на увеличение количества работников, это достаточно много. А еслиприбавить увеличившуюся текучесть кадров, связанную с открытием новыхофисов «с нуля» и поиском более высокооплачиваемой работы, становитсяпонятно: проблема весьма реальна. По словам банкиров, кадровый голодощущается на всех уровнях, от курьеров до руководителей. Банкивынуждены брать на работу людей без опыта, студентов. Неизбежно падаетуровень квалификации. Противостоять этому можно лишь при помощивнедрения стандартизации бизнес-процессов:отдельный работник, выполняя ограниченный круг операций, становится«деталью» большого конвейера. Что наглядно показывают технологиимассового потребительского кредитования, когда решения принимаютсяпо шаблону. Ведущий аналитик экспертноаналитического центра КГ «ЭРКапитал» Анна Князева так оценивает ситуацию в Перми: За первый квартал 2006 года в пяти крупнейших городах Большого Урала введено почти 415 тыс. кв. метров жилья: в среднем 93 кв. метра на тысячу жителей. Объемы строительства выросли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года всего на 2,4%. Полярные показатели по темпам прироста выдали Пермь и Челябинск: сокращение на 72% и увеличение на 110% соответственно. Такие результаты обусловлены субъективными факторами и оцениваются как краткосрочные. А рост цен за 2006 год составит не менее 30%. - Блестящие результаты 2005 года на рынке жилого строительства (около 50% к 2004 году; см.индикаторы рынка жилой недвижимости, «Э-У» № 11 от 20.03.0 - Ред.) позади. Начало этого года показало диаметрально противоположную ситуацию: объемы возводимого жилья сократились более чем в 3,5 раза. Приоритетом 2005го впервые было провозглашено увеличение объемов ввода, и многие застройщики постарались сдать объекты досрочно, перенеся намеченные сроки с первого и даже второго квартала 2006 года на декабрь 2005го. Уже в конце года стало ясно, что в первом полугодии следует ожидать некоторого спада. Возможно, оказал влияние и субъективный фактор: застройщики готовились к вступлению в действие федеральной программы «Доступное жилье» и, вместо того чтобы достраивать объекты, все силы направили на приобретение и подготовку земельных участков, желая иметь к моменту прихода федеральных средств готовые для внешнего финансирования проекты. Осложняет ситуацию неотлаженная система земельных аукционов, сравнительно небольшая доля привлекательных для застройщиков участков, проведенные весной выборы и происходящие на протяжении последних полутора лет кадровые перестановки в администрации Перми. Тем не менее власти ожидают годовой объем вводимого на территории города жилья по итогам 2006 года на уровне 400 - 450 тыс. кв. метров (годовой прирост порядка 10 - 20%). Не исключено, реальные цифры будут ниже. Цены на жилье продолжили уверенный подъем, обусловленный ростом спроса. Особенностью первого квартала стало отсутствие сезонного спада: спрос был высок не только в традиционно активные весенние месяцы, но и в зимние. «Цены выросли, но и продажи не упали», - отмечает Станислав Ахмедзянов. «Спрос даже в январе (наименьший в 2006 году) был выше, чем в ноябре - декабре 2005 года на 15 - 20%. Тенденции к летнему снижению спроса пока нет, а значит, активный рост цен продолжится по крайней мере до июля», - прогнозирует директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов. Дополнительный фактор роста цен - переход рынка на расчеты в рублях: округление, как правило, идет в большую сторону (аналогично ситуации в Европе в момент перехода на новую валюту евро). «Несмотря на резкий скачок цен (к примеру, 1комнатная хрущевка в конце прошлого года стоила около 850 тыс. рублей, сегодня ее цена возросла до 1 миллиона), сделок меньше не стало, а напротив даже прибавилось. События первого квартала - яркий показатель влияния развития ипотеки. Ощутимый всплеск сдачи жилья в Челябинске эксперт агентства недвижимости «Компаньон» Станислав Ахмедзянов также рассматривает как краткосрочное явление. Основной объект ипотеки -небольшие квартиры на вторичном рынке. Их стоимость и растет в первую очередь. Цены на вторичном рынке поднимаются в среднем вдвое быстрее, чем на первичном: 16% против 7,2% за последние два месяца. Исключение - Екатеринбург (10% против 19%), где один из крупнейших застройщиков Атомстройкомплекс повысил в апреле цены на квартиры во всех своих объектах, после чего прогнозы годового роста увеличились с 20% до 40 - 50%. «Рост цен на долевку в первом квартале превысил рост цен на вторичном рынке: строители повышают цены не плавно, а пошагово, поэтому наделавшее много шума “резкое” повышение стоимости квадратного метра застройщиками - адекватная реакция на общий рост цен на рынке недвижимости и нежелание терять сверхприбыли», - комментирует Сергей Бузунов. В среднем каждая третья сделка по недвижимости в городе - ипотечная. (Всего в пяти областях кредитов на покупку жилья выдано на сумму 14,6 млрд рублей, в том числе ипотечных - 7,2 миллиарда. Прирост 146% и 298% соответственно. - Ред.) Если в прошлом году процентные ставки достигали 21% годовых и ипотека большинству граждан была недоступна, то сейчас условия смягчаются. Практически каждый желающий стать собственником недвижимости может получить кредит на покупку квартиры», - объясняет директор агентства недвижимости «Верта» (Тюмень) Сергей Машкин. В следующем квартале ситуация с ценами предположительно стабилизируется. - С начала года цены на вторичное жилье в городе выросли более чем на 30%: закрепляется тенденция, проявившаяся осенью 2005го, когда стабильный поступательный рост сменился стремительным повышением. Так, с апреля прошлого года по апрель текущего темп роста составил 45%: на 11 тыс. рублей за 1 кв. метр. Наиболее существенно подорожали однокомнатные квартиры (более чем на 60% - 14 тыс. рублей). Наименьший рост продемонстрировал сегмент комнат, самый дорогой объект вторичного жилья (40 тыс. рублей за 1 кв. метр), - 23%. За последние пару лет подъем цен стал настолько привычным, что многие иной ситуации уже и не представляют. Однако такие показатели вызывают искреннее удивление. По нашим данным, одним из нестандартных факторов стали слухи об очередном банковском кризисе. Накопленные средства (даже если их было недостаточно на желаемый объект) в спешном порядке были выброшены на рынок недвижимости. Это подтверждают особая популярность квартир с небольшой площадью и рост спроса со стороны сельского населения. Теперь этот процесс продолжается инерционно. О ситуации на уфимском рынке рассказывает Ильнур Харисов, руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» (Уфа): Индекс сбалансированности инфраструктуры по всем городам остается примерно на уровне начала года при положительном прогнозе: нецентральные районы активно развиваются, происходит постепенное выравнивание цен. «В последнее время активнее начали продаваться объекты, расположенные в микрорайонах. Заработал принцип не центрального, а удобного расположения. Например, микрорайон Тюменский: находится в спальном районе города, но популярность у покупателей и уровень цен схожи с показателями в центре», - отмечает аналитик рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» (Тюмень) Валентина Трошина. Наиболее сбалансированно развиваются районы Екатеринбурга, Тюмени и Уфы. Такая динамика сегментов приводит к увеличению дис-пропорций на рынке жилой недвижимости. Индекс сбалансированности рынка, рассчитанный по итогам первого квартала, сигнализирует о недостаточных объемах жилищного строительства во всех пяти городах, несоответствии строящихся объектов запросам потребителей, а также показывает, что вторичный рынок диктует правила на рынке. Цены первичного рынка выше вторички только в Екатеринбурге (с положительной динамикой по отношению к февральской ситуации) и Перми: разрыв составляет 6% и 4% соответственно. Такое соотношение между новым и старым жильем, по мнению аналитиков Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости, неадекватно. Оптимальный показатель, характерный для развитого рынка, - 40 - 60%. Наиболее значительна диспропорция на рынке Уфы: цены на вторичном рынке выше более чем на 30%. Негативную динамику индекса продемонстрировал в первом квартале рынок Тюмени: в феврале цены на вторичку были ниже первички на 17%, а к концу апреля обогнали на 7%. Главная страница :: Промышленность :: Первый квартал 2006 года продемонстрировал резкий скачок цен на вторичное жилье. традиционного зимнего затишья не было |
