Главная страница :: Инвестиции

В гору Ловись, рыбка Битва за битум Тупик народной воли Бум с треском Город взят Прокуратура закрывает «ямальский кошелек» Свято место — пусто Вне игры мягкая мебель

Увеличение предложения, по мнению директора ЗАО «Промышленная недвижимость» Ирины Ихсановой, это реакция не только на спрос, но в немалой степени - на угрозу многократного подъема налогов на землю и недвижимость (см. «Бремя собственности», «Э-У» 13 от 04.04.05). Владельцы производственных объектов активно избавляются от излишков. Риэлторы констатируют рост количества сделок, банкиры - резко возросший спрос на финансовый лизинг объектов недвижимости (см. «Банкиры о лизинге промышленной недвижимости»). Если еще года два назад рынка промнедвижимости как такового не было, то сейчас он стремительно формируется, а через полтора-два года примет более или менее окончательный вид.

За последние пару лет на рынке промышленной недвижимости Екатеринбурга (как, впрочем, и других городов-миллионников России) произошли значительные изменения. С 2003 года спрос устойчиво рос. Цены тоже демонстрируют положительную динамику: 15 - 20% ежегодно. Причины две. Во-первых, подъем малого и среднего производственного бизнеса (в том числе при участии иностранного капитала) и нехватка площадей для него. Во-вторых, повышение инвестиционной привлекательности недвижимости в целом.

Не так давно предложение на рынке складов было сплошь вторичным. Сегодня появился вполне заметный первичный сегмент: по оценке риэлторов, он достиг 20%. Так, Центр недвижимости «МАН», рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости этого риэлторского союза Анатолий Лебедев, с помощью партнера-застройщика осваивает земельный участок в Екатеринбурге в районе завода ЖБИ недалеко от местной ТЭЦ. Там предполагается создать логистический центр - комплекс современных складских помещений и терминалов. «В 2003 - 2004 годах подобных предложений на рынке в принципе не было, - говорит Анатолий Лебедев. - Главное преимущество конкретно этого участка - близость к ТЭЦ, это гарантирует возможность проведения необходимых коммуникаций, тепла и газа. Кроме того, участок удачно расположен по отношению к транспортным развязкам. Одним словом, там можно создать объект, где будет все необходимое для нормальной транспортировки, хранения, упаковки товара».

Завсклад, товаровед
Наряду с количественными изменениями происходят качественные. Лучше других развивается сектор складской недвижимости: это обусловлено стабильным ростом торговли. По оценке начальника коммерческого отдела ООО «Малышева, 73» (Екатеринбург) Виктории Халиной, на одну заявку на производственное помещение в агентства недвижимости поступает примерно двадцать на складские.

Ценообразование промышленных объектов из-за их индивидуальности достаточно хаотично. Рынок только формируется, поэтому метод сравнения продаж, который используется, к примеру, для оценки жилья, здесь работает слабо. Диапазон предложения велик - от 130 до 250 долларов за кв. м, и ни собственники, ни риэлторы зачастую не могут внятно обосновать цену.

Второй фактор, порождающий дисбаланс спроса и предложения, - местоположение объектов. Наибольшим спросом пользуются промзоны районов Уралмаш, Эльмаш и Химмаш, а также помещения в завокзальном районе (из-за близости к железной дороге). Востребованы предложения в городах-сателлитах, но не далее 30 км от Екатеринбурга: транспортные расходы на большее расстояние не окупаются. Однако при стабильно растущем спросе таких промышленных объектов все меньше: «В прайсах агентств недвижимости предложений много, но львиная их доля - в области. Они могут быть дешевы, но никому не нужны. Наша практика показывает: продать объект в ста километрах от Екатеринбурга невозможно», - утверждает Анатолий Лебедев.

Рецепты известны
Главные проблемы рынка промышленной недвижимости носят правовой характер. Исторически сложилось так, что значительная часть объектов не оформлена должным образом (см. интервью с Татьяной Басмановой), из-за этого не вовлечена в рыночный оборот. Оформить их либо хлопотно и дорого, либо вовсе невозможно. По тем же причинам другая часть объектов продается по полулегальным теневым схемам (отсюда, кстати, недостаток информации о сделках у профессиональных участников рынка и, как следствие, трудности с объективной оценкой).

Игроки отмечают и слабую информационную насыщенность рынка. Это видно хотя бы на примере печатных СМИ. Газеты объявлений «Быстрый курьер», «Есть вариант», «Недвижимость» ориентированы в основном на рынки жилья, офисов и торговых площадей. Промышленным объектам в них уделяется ничтожное внимание. Даже у Уральской палаты недвижимости, которая, как считается, обладает наиболее солидной информационной базой по жилью и офисам, единой картины по рынку производственных объектов нет.

Второй комплекс проблем связан с землей. Многие игроки сходятся во мнении, что покупка вторичного объекта с последующей реконструкцией обходится в сумму, соизмеримую со стоимостью нового строительства. Но многие предприятия часто делают выбор в пользу «вторички», поскольку не могут тратить год-два на согласование и получение землеотвода. Очевидно: рост первичного сегмента за счет устранения волокиты в оформлении земельных отношений и снижения цен на землю в ареале крупных промышленных центров позволил бы справиться с дефицитом площадей и поднять качество производственных объектов.

Вопрос, возможно, помогла бы снять «амнистия» неоформленных объектов, подобная той, что проводилась в некоторых регионах УрФО для незаконно возведенных жилых и офисных зданий. Достаточно установить заявительный порядок узаконивания с отсрочкой штрафных санкций или хотя бы щадящие нормы госприемки.

Третий ключевой вопрос для рынка любой недвижимости, а промышленной в особенности, - согласования. Процедура получения необходимых согласований для начала строительства и сдачи объектов в эксплуатацию слишком длительна и запутана. Если в жилищном секторе инвесторы недовольны волокитой, но ради высокой маржи все-таки берутся за строительство, то от промнедвижимости многие отступаются. Пресловутый принцип «одного окна» здесь нужен как ни в каком другом секторе строительства.

Здесь необходимо сделать две вещи. Первое: ввести открытые земельные аукционы. На бумаге решение уже есть: согласно «жилищному пакету» законов, старт намечен на октябрь. Но не все так просто. Во-первых, местные власти в большинстве регионов не готовы, и процесс грозит затянуться еще на год-два. Во-вторых, сама идея проведения аукционов представляется участникам рынка неоднозначной. Главный вопрос: насколько они будут прозрачны и честны? Предприниматели волнуются не зря: нормативно-правовая база для подготовки и проведения аукционов не прописана ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Кроме того, участники рынка опасаются, что аукционы окончательно развяжут руки земельным спекулянтам.

Дополнительные материалы:

В подготовке материала принимал участие Сергей Суворов

- Алексей Викторович, в чем выгода от использования лизинга?

Банкиры о лизинге промышленной недвижимости
Лизинг производственных объектов будет активно развиваться в ответ на возрастающий спрос, прогнозирует директор департамента по работе с корпоративными клиентами Уральского банка реконструкции и развития Алексей Икряников

- Насколько он востребован?

- Лизинг позволяет получить в пользование производственные площади, не обременяя предприятие кредитами и не отвлекая значительные оборотные средства. Заключив лизинговую сделку, предприятие затем может взять еще и кредит. В ряде случаев, например при отсутствии необходимого объема обеспечения для получения кредита, лизинг недвижимости остается единственной возможностью для расширения производства.

- Что препятствует более активному развитию лизинга промышленной недвижимости?

- Несмотря на практически полное отсутствие предложения на рынке банковских услуг, количество обращений клиентов с просьбой о предоставлении лизинга только за первую половину этого года вдвое превысило число обращений за прошлый год. И эта тенденция скорее всего сохранится. Мы надеемся, спрос вскоре приведет к становлению рынка этих услуг в Екатеринбурге.

При проведении лизинговой сделки важно не только правильно выбрать банк, но и пристально присмотреться к продавцу, советует начальник отдела лизинга ОАО «Уралвнешторгбанк» Павел Филимонов

- Для банков представляет интерес только финансовый лизинг объектов недвижимости, то есть лизинг с выкупом объекта лизингополучателем по окончании срока договора. Особенностью лизинга недвижимости является обязательность государственной регистрации договора купли-продажи и договора лизинга. Регистрация, с одной стороны, гарантирует права лизингополучателя на выкуп объекта недвижимости по остаточной стоимости по окончании срока лизинга. С другой - позволяет снизить налогооблагаемую базу предприятия за счет отнесения лизинговых платежей на себестоимость. Но отсутствует четкое законодательное определение порядка государственной регистрации договоров финансового лизинга объектов недвижимости. Поэтому сегодня в Екатеринбурге вместо собственно лизинговой схемы проходят в основном сделки по аренде объектов промышленной недвижимости с правом выкупа по окончании срока аренды. Недостаток такой схемы - невозможность при развитии производства воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при лизинге.

- Главный плюс по сравнению с арендой в том, что по окончании срока лизинга недвижимость переходит в собственность предприятия. Есть преимущества и перед покупкой: применяя лизинговую схему, предприятие может не отвлекать единовременно из оборота крупную сумму. Выплата лизинговых платежей осуществляется частями. Установленный график позволяет заранее планировать и рационально использовать денежные ресурсы. Лизинг имеет ряд преимуществ и перед кредитом: можно использовать ускоренную амортизацию, лизинговые платежи относятся на себестоимость и позволяют оптимизировать налогообложение.

- Павел Валентинович, в чем преимущества лизинговых сделок по сравнению с другими формами приобретения недвижимости?

- Лизинг - это финансовый инструмент, позволяющий увеличить количество потенциальных покупателей на рынке промышленной недвижимости. Как известно, рост платежеспособного спроса всегда приводит к росту предложения. Так что увеличение объемов лизинговых сделок, безусловно, будет способствовать развитию рынка промышленной недвижимости. Однако следует учитывать относительно небольшое количество соответствующего спросу предложения. Дефицит качественных объектов сдерживает развитие рынка.

- Развитие лизинговых услуг способно подтолкнуть развитие рынка промышленной недвижимости?

- Важный шаг - правильный выбор финансовых и банковских инструментов в зависимости от сделки. Чтобы ощутить эффективность лизинговых сделок в сравнении с кредитом, необходимо произвести сравнительные расчеты, а здесь понадобится квалифицированная помощь специалиста. При лизинговых сделках важно не только грамотно выбрать банк, с которым вы будете работать. Всегда нужно смотреть на своего партнера, продавца. В нашей практике часто встречаются попытки продать юридически проблемную недвижимость. Бывает и так, что продавцы хотят провести сделку наличными, но при лизинге это просто невозможно. Покупатели же зачастую переоценивают свои финансовые возможности, взваливают на себя непосильную ношу. Чтобы принять правильное решение, лучше всего обратиться к специалистам.

- Что вы посоветуете потенциальным потребителям?


Чуть позже на пресс-конференции один из журналистов задал губернатору Эдуарду Росселю вопрос: «Как сделать выставку более доступной для простых людей?».

Не успел наш водитель припарковать машину у входа на выставку, как подлетел бойкий юноша и с ходу огорошил: «За стоянку 150 рублей». Ладно, журналистам и официальным гостям - вход бесплатный. Для остальных посетителей - 200 рублей плюс от 100 до 300 за проникновение на трибуны. Мне сразу вспомнилось, как Валерий Руденко, генеральный директор Нижнетагильского института испытания металлов, на базе которого проходят показы военной и гражданской техники, рассказывал: третий год выставка себя окупает.

- Скорее, выживание, - осторожно поправил его Валерий Руденко.

- А вы что хотите, чтобы мы цену на билеты снизили? Это же коммерция, - отшутился Россель в своей манере.

Ползвезды за сервис
Отдадим должное организаторам выставки «Оборона и защита 2005»: обслуживание поставлено на самом высоком уровне. Летние кафе в изобилии, прямая интернет-трансляция с полигона, продажа сувениров, бесплатные туалеты без очередей. Немного подвела погода: при плюс 13 девушки, продавцы мороженого и питьевой воды, откровенно скучали.

- Это ты раньше выживал, - парировал губернатор, - а сейчас еще немножко, и забронзовеешь.

Правда, гостиница «Руш» рассчитана от силы на 200 мест и предназначена для размещения во время выставки членов иностранных делегаций и высоких чиновников из Москвы. Простым же смертным, вроде меня, досталась одна из десяти городских гостиниц (по соображениям корректности название опускаю). Отель, если использовать классификацию нижнетагильского градоначальника, тянул на ползвезды: в том смысле, что спать пришлось все-таки не на полу. В остальном - как на булычевской планете Шелезяка: без телефона, без штор, без каких бы то ни было электробытовых приборов, с удобствами в конце коридора и без горячей воды. В семь утра меня разбудили дикие крики дежурных, общавшихся между собой с разных этажей здания.

К сожалению, обслуживание гостей в самом Нижнем Тагиле пока существенно отличается от выставочного. В беседе со мной мэр Николай Диденко с большим энтузиазмом описывал, как развивается в городе въездной туризм: «Для гостей выставки мы подготовили десять экскурсионных туров. У нас же единственный музей-завод в России! Под другой музей я в свое время здание горисполкома отдал. Для тех, у кого есть деньги, открыты казино, боулинги. На базе санатория „ Руш “ построили гостиницу, три с половиной звезды - железно! В середине июля откроем аквапарк, первый на Среднем Урале. Недавно у нас побывали представители одной американской сети гостиниц. Мы им дали ряд предложений по строительству гостиниц за городом. Будут изучать. Американцы зря сюда не ездят. Знают, что есть перспективы».

Свердловский губернатор излучал полное удовлетворение, а на будущий год пообещал устроить авиабомбежки:

С российским размахом
Впрочем, на самой выставке было на что посмотреть. Демонстрационная программа отличалась от прошлогодней, военной, при этом в зрелищности не потеряла. В первый день на шоу вдребезги разбили два стареньких «Москвича» (управлявших автомобилями московских каскадеров вывезли с места показательной аварии на спасательном вертолете Ка-226, о их судьбе не сообщается), подожгли и потушили цистерну с горючим и населенный пункт из нескольких деревянных домиков, в одно мгновение обрушили с вертолетов несколько тонн воды на горящий склад, где находились каскадеры из той же московской группы (их сегодняшнее самочувствие также неизвестно) и по славной традиции запустили в очередной «полет» танк Т-90С Уралвагонзавода.

Малые формы
Сами потенциальные заказчики на выставке «Оборона и защита 2005» приглядывались к малогабаритным машинам. Как признался начальник главного управления МЧС России по Республике Башкортостан Марат Магадеев, «любая техника, представленная на этой выставке, соответствует требованиям МЧС в полном объеме. Просто надо внедрять и закупать. Лично меня заинтересовала пожарная техника и машины первой помощи из Ижевска. Здесь важен сам подход, ведь выезд на небольшой очаг возгорания по экономическим соображениям гораздо эффективнее на малой технике».

- Когда мы еще на болото пришли сюда, я сказал: мы создадим лучшую выставку в мире. И мы ее создали. Теперь нам передали аэродром Салка, и мы приближаемся к применению военной авиации: истребители, бомбардировщики, в общем - полная программа. Планируем подготовить необходимую инфраструктуру к военной выставке в следующем году. Это не будет авиашоу, как в Жуковском, мы покажем использование боеприпасов авиацией…

Снегоболотоход «ЕГОР» производства малого предприятия «Подиум» (Ирбит, Свердловская область) доставили на выставку в грузовой «Газели».

Предложений - хоть отбавляй. Курганмашзавод впервые вживую представил одну из своих последних разработок - гусеничный плавающий вездеход «Сталкер». В этом году начато его серийное производство. По словам ведущего специалиста отдела маркетинга гражданской продукции завода Дениса Боголюбова, «вездеход заказывают геологоразведчики, нефтяники (Роснефть, ЛУКойл, ТНК-ВР), газовики, службы МЧС. Его преимущества по сравнению с другими российскими разработками - комфорт, проходимость по снегу, некоторым видам болот. На основе базовой модели делаются 12 модификаций».

- А на выставке кто-нибудь заинтересовался вашей разработкой?

- Наше предприятие, на котором работает всего двадцать человек, организовано три года назад. Начинали с производства товаров народного потребления, но затем решили заняться чем-то более серьезным, - рассказывает директор «Подиума» Алексей Борисихин. - Наш вездеход подходит для мобильных групп в три-пять человек, в его конструкцию закладывались вазовские, газовские узлы и детали, которые продаются повсюду. Цена - на уровне отечественного легкового автомобиля. Поэтому заказы в основном поступают от частных лиц - рыбаков и охотников. Уже начали мелкосерийное производство. Были у нас газовики. Мы их возили вдоль газопровода Ирбит - Туринск, они остались очень довольны.

Зря Россель болото осушил…
Малыми габаритами отличаются и новые аппараты искусственной вентиляции легких «ФАЗА-21», а также ультразвуковой диагностики «Фалко», представленные Уральским приборостроительным заводом (Екатеринбург). К экспозиции завода непрерывно подходили сотрудники МЧС. Как раз на спасателей аппараты и рассчитаны: они могут работать как от электросети, так и от аккумуляторов.

- Сейчас подходили представители МВД, хотят посмотреть ходовые качества машины. Но здесь не получится, будем искать болотистую местность, мелколесье.

- Вот посмотрите на эту графию, - говорит мне генеральный конструктор предприятия Юрий Бутрин. - Наше устройство заграждения переездов, которое поднимается над поверхностью проезжей части на высоту 70 см, установлено даже в Кремле. Сегодня такие автоматические дорожные барьеры пользуются большим спросом, мы выполняем заказы железнодорожников и отдельных организаций. Но самое крупное наше конверсионное производство - трамваи, которые с комфортом, безопасностью и высокой экономичностью перевозят пассажиров во многих городах России, в первую очередь в Екатеринбурге.

Ступенька для входа
Представители ФГУП «Уралтрансмаш» (Екатеринбург) в силу больших размеров производимой техники, напротив, смогли доставить на выставку только красочные плакаты.

- Ну как мало? Из 500 трамваев наших 20, зато их можно видеть каждый день и радоваться тому, что они наши. Сейчас мы проводим очередную модернизацию, это будет сочлененный вагон длиной до 30 метров с низким полом в средней части примерно на 18 метров. Чтобы пассажиру оказаться внутри вагона, нужно поднять ногу на высоту 30 см - всего одна ступенька вместо сегодняшних трех. Это ускорит посадку-высадку, повысит комфорт и безопасность. В России сегодня таких трамваев нет, а мы создадим этот опытный образец в ближайшие год-полтора.

- Что-то мало там ваших трамваев.

Когда писалась эта статья, поступила информация о первых контрактах. Так, ФГУП ПО «Уралвагонзавод» заключило семь договоров с частными организациями о продаже дорожно-строительной техники, тракторов и цистерн на общую сумму около 50 млн рублей. Вполне возможно, что уральскую технику приобретут и военные.

Предложения есть, были бы покупатели. «Сегодня мы приняли решение о закупке для областного МЧС двух самолетов производства нашего НПО Автоматики. Это уникальные двухместные самолеты, они садятся и на землю, и на воду», - сообщил на выставке журналистам Эдуард Россель.

- А как вы относитесь к использованию средств стабилизационного фонда на закупку техники для военных?

- На выставке есть интересные технические решения, которые могли бы быть нами приняты за основу к рассмотрению, - подвел итог первый заместитель начальника управления вооружения Вооруженных сил РФ Владимир Михеев. - Это касается энергетических установок, тем более что брать электроэнергию от РАО ЕЭС становится накладным.


Главная страница :: Инвестиции :: Почти военный репортаж
вывоз мусора в Москве | демонтаж в Москве
Hosted by uCoz