|
|
| Главная страница :: Инвестиции Свято место — пусто Вне игры Против общего врага В князи Разведка боем Территория монополии Матрица дягилева Дело на 10 миллионов Ближе к земле мягкая мебель 2006 год побил все рекорды по темпам роста цен на жилье: среднее удорожание в пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона достигло 75,5%. Лидерами роста стали Екатеринбург, где цена за квадратный метр жилой площади за год увеличилась на 107,1%, и Уфа – 80,6%. Объемы ввода жилья растут во всех крупных городах В Екатеринбурге заморожено строительство четырех домов фирмы «Свердловскгражданстрой». С начала года компания не провела ни одной сделки продажи квартиры. Руководство, вероятно, вынуждено будет увольнять рабочих: нечем расплачиваться, в компанию практически не поступают денежные средства. Эксперты рынка не исключают, что в ближайшее время подобная участь может постигнуть и другие компании. Высокий уровень цен заставляет значительную часть потребителей отложить покупку квартиры. В качестве отчетностиЗа первое полугодие-2007 в пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона введено 1,03 млн кв. метров жилья, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Если тогда потребители готовы были покупать все, что выставлялось на продажу, то основная тенденция этого полугодия - стабильное увеличение объемов предложения при низком уровне спроса. «Данные Федеральной регистрационной службы свидетельствуют о том, что число сделок сегодня ниже, чем летом 2006 года», - констатирует аналитик Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург) Гурам Тухашвили. Однозначного прогноза относительно дальнейшей динамики цен нет: одни аналитики утверждают, что осенью рынок проснется и цены вновь поползут вверх, другие - прогнозируют стабилизацию вплоть до весны будущего года, третьи просто не берутся загадывать, считая рынок слишком непредсказуемым. Что будет на самом деле? Вместе с тем существенного падения стоимости жилья ждать не стоит. «Неудовлетворенный спрос достаточно высок и постепенно накапливается. Однако ожидание не может продолжаться вечно: даже при небольшом снижении цен спрос рано или поздно сработает и не позволит недвижимости дешеветь бесконтрольно», - считает директор департамента жилой недвижимости РС «Центр недвижимости “МАН”» (Екатеринбург) Марина Белоусова. В Екатеринбурге темпы роста цен на вторичное жилье в начале года замедлились, а в апреле начали снижаться - примерно на 0,3% по сравнению с мартом. Средняя стоимость по городу составила 67,3 тыс. рублей за кв. метр. На начало июля цена упала до отметки 66,8 тыс. рублей. Стагнация на рынке жилья продолжится до конца лета. «Цены будут корректироваться на отдельные категории квартир: на вторичном рынке в пределах 10%, на первичном, у отдельных застройщиков, может быть, серьезнее», - предполагает Гурам Тухашвили. Снижение процентных ставок по ипотеке способствует увеличению цен на вторичное жилье по отношению к первичному. «Если взять однокомнатную квартиру со 100-процентной отделкой в новом доме на Северо-Западе, то цена квадратного метра составит в среднем чуть больше 37 тыс. рублей. Цена аналогичной однокомнатной квартиры в том же микрорайоне, но на вторичном рынке, - почти 41 тыс. рублей за квадрат», - сравнивает директор АН «Выбор» (Челябинск) Александр Демидков. Устойчивая конъюнктура сохраняется и на рынке жилья Челябинска. Снижения цен на вторичное жилье в городе нет, но с начала года квадратный метр подорожал всего на 7,1%. Спрос на жилье заметно утих, сегодня он значительно отстает от предложения. Цены на новое жилье начали снижаться в мае. За последний месяц их уровень упал на 3,2% по сравнению с июнем. «Подобную ситуацию можно было бы отнести к сезонному снижению цен, однако, как мы помним, год назад даже летняя жара не заставила стоимость квадратного метра на первичном рынке сбавить темпы прироста», - комментирует редактор сайта ChelReal.ru (Челябинск) Мария Усенко. С начала года самый высокий рост цен в регионе демонстрировал пермский рынок. На первичку цены с начала года выросли на 23,6%, на вторичку - на 20,5%. Основных причин две: предложений немного, часть застройщиков в начале года выставила на продажу объекты по завышенной цене 75 - 100 тыс. рублей за квадрат, что взбудоражило рынок. Но с апреля темп роста цен замедлился, в июне на рынке нового жилья он составил 3,6%. «Часть застройщиков применяет стимулирующие “летние” скидки, проводит различные акции или просто снижает цену», - описывает ситуацию руководитель экспертно-аналитической группы Пермского аналитического центра (Пермь) Ирина Трубинова. На рынке вторичного жилья динамика цен снизилась до 2,1%. «Причина снижения темпов роста в том, что цены выше уровня платежеспособности населения. Индекс доступности жилья на сегодня превышает 30 лет, что способствует формированию отложенного спроса, который будет реализован в будущем», - поясняет аналитик корпорации «Перспектива» (Пермь) Регина Давлетшина. На рынке Тюмени наибольший рост цен с начала года зафиксирован на новостройки - 17,6%. На вторичном рынке темпы немного ниже - 16,4%. Но и в Тюмени цены, видимо, достигли потолка. «Уровень их уже настолько высок, что приобретение квартир для людей среднего достатка станет мало доступным даже при помощи банков. Поэтому следует ожидать обратной связи: замедление темпов увеличения цен с перспективой минимизации роста и возможной стагнацией», - говорит аналитик жилой недвижимости Ассоциации «АЛКО» (Тюмень) Марина Брагина. Второй фактор, влияющий на снижение цен, - переоценка отдельных категорий жилья. В период ажиотажного спроса дорожало все, независимо от качества и расположения объектов в черте города. В итоге квартиры в старых домах, хрущевки и брежневки, выставлялись к продаже по явно завышенным ценам. Сегодня уровень цен в сегментах постепенно приходит в норму. Так, по итогам апреля, стоимость наименее качественных екатеринбургских квартир снизилась в среднем на 0,6% по отношению к марту, а в мае уже на 1,24%. «Если в 2006 году преимущественным спросом пользовались наименее качественные сегменты, то сегодня интересы покупателей все больше обращаются в сторону качественного жилья. Кроме того, на рынке отражается усиление транспортных проблем в центре с одновременным улучшением транспортной доступности активно застраиваемых отдельных районов», - констатирует Гурам Тухашвили. Игра на понижение или повышение?Итак, в 2006 году уровень цен в крупных городах достиг пика платежеспособного спроса, и это стало основным фактором снижения стоимости квартир. «Планка в 50 тыс. рублей - это уровень уже форсированного ипотекой реального потенциала покупателя, а он иссяк еще в прошлом году. Поэтому усилия банков, привлекающих клиентов скидками, и даже снижение процентных ставок успеха не приносят. И не принесут - вплоть до обещанных 9% годовых», - утверждает аналитик сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Айгуль Степанова. Как отмечает Айгуль Степанова, «сегодня в жилую недвижимость выгодно вкладываться только в сегментах элиты и бизнес-класса, и то на стадии котлована. Затем цены быстро набирают предельный уровень». С ней согласна руководитель департамента маркетинга и консалтинга PspanN Realty Group (Пермь) Ольга Пермякова: «Наиболее платежеспособный спрос переместится на новые современные объекты. В городе появятся проекты по-настоящему элитных жилых домов, задумки которых уже вынашиваются девелоперами. Таким образом, снизится покупательский спрос на искусственно перегретые сегменты жилья, объекты старой застройки в некоторых районах». Стабилизация (снижение) цен привела к уменьшению привлекательности инвестиционных сделок и сокращению их числа. «Подтверждается зависимость объема инвестиций от стадии развития рынка: в период активного роста их доля заметно увеличивается, а в условиях стабилизации сокращается. На данный момент доля инвестиционных сделок в Перми составляет порядка 10%», – считает директор инвестиционной компании корпорации «Перспектива» (Пермь) Любовь Кремлева. Становятся более перспективными и инвестиции в малоэтажное загородное жилье. «Наши исследования показали, что за последний год цены на этот вид недвижимости росли постепенно, но стабильно, а объем предложения практически не увеличивался. При этом цены лишь немного превышают стоимость аналогичного жилья в городской черте. Это следствие бурного роста рынка челябинской жилой недвижимости в 2004 - 2005 годах», - резюмирует Мария Усенко. Часть экспертов полагает, что в ситуации стабилизации рынка жилья наиболее выгодно делать ставку на коммерческую недвижимость. «Если рост цен действительно будет в пределах 1 – 1,5%, основная масса инвесторов, скорее всего, переориентируется на рынок нежилых помещений. В 2009 году Екатеринбург готовится принимать встречу участников Шанхайской организации сотрудничества, поэтому востребованность нежилых помещений только увеличится, а значит, у инвесторов появляется возможность выгодных вложений», - отмечает Мария Белоусова. Это не надолгоАналитики рынка не исключают возможности возобновления эскалации цен. Базовые предпосылки - рост доходов населения и низкая обеспеченность его жильем - никуда не делись: рано или поздно они вновь заставят цены ползти вверх. Процесс коррекции цен на жилье продолжается и в городах Урало-Западносибирского региона. В Екатеринбурге, Уфе и Перми цены также достигли потолка, поэтому до конца года останутся на прежнем уровне. В Тюмени и Челябинске подорожание продолжится, поскольку рост стоимости жилья идет с некоторой задержкой. Затем в этих городах на полгода-год наступит стагнация. После нас ожидает очередной виток роста. Как показал опыт, изменения на рынке жилья Москвы вызывают изменения в регионах с задержкой в три-четыре месяца. В 2006 году Урало-Западносибирский регион повторил столичный сценарий взрывного роста цен. Сегодня коррекция стоимости жилья в Москве практически остановилась: снижение - на уровне 0,1% в неделю. Очевидно: дальше недвижимость дешеветь не может. По предположениям аналитиков, весной 2008 года рост цен возобновится. Как изменятся цены на жилье Ценовая картина на рынке жилья прояснится после начала нового делового сезона. Пока прогнозы осторожны Дополнительные материалы: Эльвира Епишина - Рынок недвижимости, как и остальные сегменты экономики, развивается циклично. Можно ли говорить о насыщении рынка при высокой неудовлетворенной потребности в жилье, пока не ясно. Однозначно то, что потенциал быстрого взвинчивания цен иссяк. Рынок недвижимости по сравнению с рынком ценных бумаг более инертен, поэтому резкого повышения стоимости жилья в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Рост средней цены предложения на вторичном рынке до конца 2007 года продолжится, но небольшими темпами (около 2 - 3% в месяц) и достигнет, например, в Перми 57 - 58 тыс. рублей за кв. метр. Разница цены предложения между первичным и вторичным рынками будет минимальна. Даже если средняя стоимость новых квартир к концу 2007 года вырастет больше, чем существующих, то не выше чем на 2 - 3 тыс. рублей и не более чем до 60 - 61 тыс. рублей за кв. метр. Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела «Камская долина» (Пермь): Евгений Мельников, коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» (Екатеринбург): - Стагнация затянулась: если в январе спрос на жилье был, то потом продажи практически остановились. Поначалу застройщики держали цены в надежде на то, что потребитель привыкнет к новым условиям на рынке. Но все-таки вынуждены были стимулировать заглохший спрос снижением стоимости квартир. Причем если реальное снижение в прайс-листах было небольшим и колебалось в пределах 1 - 2% в месяц, то скрытая коррекция (за счет маркетинговых акций, скидок и суперпредложений) иногда достигала 10 - 15% от первоначальной стоимости квартир. Сейчас ситуация постепенно выравнивается: акции и распродажи подходят к концу, цены пока стоят на месте. Евгений Мельников «РостН-Ресурс» (15 тыс. кв. м). Уже в ноябре 113 домов будут сданы «под ключ». Двухэтажные четырех- и восьмиквартирные здания в поселке возводятся по технологиям быстрого малоэтажного строительства на основе деревянного каркаса и сэндвич-панелей. По соглашению между краевыми властями и застройщиками, стоимость квадратного метра в таком коттедже составит в среднем 21 тыс. рублей. В начале августа в Березниках (Пермский край) началось строительство микрорайона Усольский. По проекту в нем будет построен коттеджный поселок жилой площадью 50 тыс. кв. метров. Реализацией проекта занимаются пока три компании: Вологодский завод строительных конструкций и дорожных машин (строит 10 тыс. кв. м), переяславль-залесское строительное предприятие «Радослав» (25 тыс. кв. м) и ростовский В Перми корпорация «Перспектива» в третьем квартале 2008 года начнет строительство коттеджного жилого комплекса площадью 168 га в районе поселка Протасы (Пермский край): 1200 домов по деревянно-каркасной технологии канадской компании Nascor (площадь от 150 до 350 кв. метров, высота до трех этажей). Проект будет реализован в три очереди, первую сдадут к концу 2010 года. Нарезать сэндвичейЕще два года назад технологии быстрого малоэтажного строительства демонстрировались преимущественно на выставках. Теперь они превратились в рыночный товар: компании, специализирующиеся на возведении коттеджей, обращаются к ним все чаще. Перечислим только несколько проектов. В Челябинской области в поселке Новый Кременкуль ДОК «Экодом» возводит дома из клееного бруса площадью от 60 до 440 кв. метров. В Свердловской области появился поселок Галактика, в котором применены практически все быстрые технологии (каждый коттедж построен отдельной компанией по собственной технологии). Поселок первоначально носил выставочный характер, теперь дома проданы. В этом же регионе реализует проекты ГК «Титул». «Мы построили 11 домов на деревянных каркасах площадью от 80 до 300 кв. метров в поселке Курганово, сейчас строим в Березовском, поселке Красном, Кировграде и Екатеринбурге», - сообщил заместитель директора ООО «Титул-строй» Игорь Ерофеев. Корпорация «Рай» (производство теплоблоков) к 2008 году в 22 км от Екатеринбурга на территории 9 га закончит поселок таунхаусов Снегири. Его общая жилая площадь составит 17 тыс. кв. метров. До конца 2007 года компания планирует начать реализацию на 7 га проекта второго поселка таунхаусов общей жилой площадью 20,5 тыс. кв. метров. Технологии быстрого строительства пользуются спросом и у индивидуальных застройщиков. Так, директор компании «Новый дом» (стеновые блоки из бризолита, поставки по всей России) Денис Забелин сообщил, что если в 2005 году предприятие продало блоков на 100 домов, то в 2007-м - более чем на 1,2 тысячи. По словам генерального директора компании «Санхоум» (строительство домов из клееного бруса) Николая Понкратова, рынок бруса в Челябинской области еще два года назад находился в зачаточном состоянии, а теперь в регионе пять компаний поставляют этот материал и строят из него дома. «Мы прогнозируем рост спроса на клееный брус в ближайшие три-пять лет на 15 - 20% ежегодно», - заявил Николай Понкратов. Проекты малоэтажной застройки с использованием технологий быстрого возведения реализуют и региональные власти. Так, в Башкирии около села Алексеевка уже год растет новый поселок по технологии деревянного каркасного строительства. По данным министра строительства, архитектуры и транспорта Башкирии Хамита Мавлиярова, предполагается возвести 178 индивидуальных двухэтажных домов площадью 118 - 152 кв. метра, а также общественные и административные здания. Себестоимость метра жилья - 15 тыс. рублей. К концу 2007 года второй завод теплоблоков мощностью более 10 тыс. кубометров в год в Свердловской области собирается запустить корпорация «Рай» (производит 10 тыс. кубов ежегодно). В четвертом квартале этого года корпорация «Перспектива» откроет в Перми завод деревянных каркасно-панельных конструкций. Годовая производительность закупленного оборудования при односменном восьмичасовом графике работы - 100 тыс. кв. метров. В конце июля власти Курганской области и компания «Монета Трейдинг» (Италия) заключили соглашение, по которому итальянская сторона поставит в Курган оборудование для производства сэндвич-панелей. Начать их выпуск планируется в первом квартале 2008 года на базе бывшего керамзитного завода. По мнению Игоря Ерофеева, темпы роста загородной недвижимости диктуют необходимость наращивать производство материалов. Процесс идет: в 2006 году в Екатеринбурге ЗАО «Строймехтранс» запустило производство теплоблоков мощностью 15,5 тыс. кубометров в год, ООО «Гарантия-строй» (Первоуральск, Свердловская область) наладило выпуск пенополистиролбетонных блоков мощностью 20 тыс. кубометров в год, в Тюмени в мае этого года ЗАО «Термо-Профи» открыло завод сэндвич-панелей мощностью 150 тыс. кв. метров ежегодно. Во-вторых, себестоимость квадратного метра в «быстром» малоэтажном доме несравнимо ниже, чем в кирпичном. Если нижняя планка у первого - около 3 тыс. рублей за кв. метр коробки (с фундаментом, но без кровли, окон, отделки), то у второго - порядка 25 тыс. рублей. Не капитально, но выгодноНовые технологии малоэтажного строительства имеют несколько основных преимуществ перед традиционными (кирпич, бетон, цельная древесина). Во-первых, с их помощью дом «под ключ» можно построить за один летний сезон, три-четыре месяца. (Это не предел: в конце июня корпорация «Рай» установила своеобразный рекорд - возвела 160-метровый дом с внутренними коммуникациями за 77 часов. Правда, на стройплощадке работало не менее 20 человек.) В-четвертых, дома, построенные по новым технологиям, обладают хорошими теплофикационными свойствами. Например, стена из теплоблоков в 30 см соответствует 230 см кирпичной кладки. В условиях, когда цены на энергоносители постоянно растут, будущие владельцы все чаще задумываются о том, в какую сумму выльется отопление домов. По данным компаний, технологии быстрого малоэтажного строительства позволяют сэкономить от 15 до 30% на теплоснабжении. В-третьих, быстровозводимые дома могут быть построены без помощи профессиональных рабочих и дорогостоящих инструментов. Конструктивные элементы сделаны таким образом, что соединять их можно, не обладая особыми знаниями и навыками. Это немаловажно, поскольку доля оплаты труда строителей в стоимости недвижимости достаточно велика. Как показывает европейский опыт, будущие владельцы, используя собственную рабочую силу, могут сэкономить до 40% средств. Мы не в ЕвропеРаспространение технологий быстровозводимого малоэтажного строительства способно снять остроту проблемы дефицита и дороговизны жилья в России. В Европе и США жилищный вопрос в свое время был решен за счет массовой малоэтажной застройки: многоэтажное жилье в центральных районах городов - привилегия богатых, в основном население живет в пригороде. Наконец, все технологии основываются на использовании легких материалов. Это позволяет экономить на фундаменте и обходиться без специализированной строительной техники. «В малоэтажное жилищное строительство вполне возможно вовлекать земли сельхозназначения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц и не используемых по назначению», - считает Трофимов. Однако запутанность схемы перевода земель из одной категории в другую также может задержать строительство малоэтажек и привести к его удорожанию. Первая и главная проблема на пути широкого использования новых технологий в России - дефицит и дороговизна земли. Ни в одном областном центре Урала нет достаточного количества участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Областные и муниципальные власти до сих пор окончательно не провели межевание. По мнению профессора Евро-Азиатского института предпринимательства Максима Котлярова, этот процесс будет длиться еще как минимум пять-семь лет. До этого момента массового развития малоэтажного строительства вряд ли следует ожидать. «Сегодня наши застройщики за свой счет самостоятельно разрабатывают для муниципальных образований проекты планировки территорий, предполагаемых к малоэтажной застройке, и проекты межевания земель, а все это довольно дорогостоящие мероприятия», - рассказывает директор департамента девелопмента земель корпорации «Перспектива» Андрей Трофимов. Но земли под малоэтажку даже после размежевания будет мало. Следующая проблема - отсутствие необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, теоретически подходящих для малоэтажной застройки. По данным Николая Понкратова, в Челябинской области за пределами муниципалитетов нет инженерных коммуникаций. Застройщики вынуждены самостоятельно их прокладывать. Эта ситуация «за исключением исключений» типична для всего Урала. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, иногда затраты на строительство дорог, водо- и газопроводов, а также линий электропередачи увеличивают цену квадратного метра малоэтажной застройки более чем вдвое. Для индивидуальных застройщиков фактором, тормозящим строительство, является стоимость земли. Например, стоимость сотки вблизи Екатеринбурга, по подсчетам директора ИК RealCapital Владимира Андреева, равна 1,5 - 2 тыс. долларов, а Максим Котляров оценивает ее в 2,2 - 2,7 тысячи. В последние годы удалось избавиться от одной существенной проблемы - недоверия населения к технологиям быстрого строительства. «Раньше существовало мнение, что дом должен быть кирпичный или монолитный, - рассказывает Игорь Ерофеев. - Сейчас этот “ментальный” барьер легко снимается, когда человек видит экономическую сторону строительства: расчет стоимости возведения, сроков постройки, энергосбережения и эксплуатации. Экономия налицо». Более того, сложность выделения земли, оформления согласовательных документов, необходимость проведения коммуникаций порой делают малоэтажную застройку в принципе непривлекательной для бизнеса. «Накладные расходы повышают стоимость объекта так, что строительство дома становится экономически нецелесообразным, - комментирует директор по развитию строительной компании “Монолит” (Челябинск) Ксения Тенькова. - Мы рассматривали несколько площадок под малоэтажку, но они требовали такого объема вложений, что это заставило нас отказаться от такой застройки». Определенные шаги в этом направлении делаются. Например, для индивидуальных застройщиков в конце 2007 года в Тюменской и Свердловской областях начнется эксперимент, направленный на внедрение земельной ипотеки (см. «Первый шаг к одноэтажной России», «Э-У» № 8 от 26.02.07). В Башкирии сегодня действует программа кредитования индивидуального строитель-ства жилья. «Если житель желает сам строить, мы даем ему кредит под 8% годовых в размере до 300 тыс. рублей на 10 лет через Фонд жилищного строительства», - отмечает Хамит Мавлияров. Драгоценные сетиМалоэтажное строительство может стать решением проблемы доступного жилья, только если станет массовым. Для этого индивидуальным застройщикам и компаниям необходима финансовая поддержка государства и устранение административных препонов в части оформления земли. Даже сейчас стоимость загородного коттеджа, построенного по быстрым технологиям, ниже, чем квартиры в многоэтажном доме. По данным компаний, средняя стоимость метра в доме «под ключ» без учета земли и коммуникаций - 17 тыс. рублей. С землей и коммуникациями - больше. Например, компания «Титул» продает готовый коттедж из деревянного каркаса в поселке Курганово по 42 тыс. рублей за кв. метр. Корпорация «Рай» продает дома из теплоблоков в поселке Снегири за 33 тыс. рублей за метр. Но это все равно значительно дешевле городского жилья. Для сравнения: средняя стоимость новой квартиры в многоэтажной новостройке Екатеринбурга - 55 тыс. рублей за метр. По словам Николая Понкратова, Россия будет развиваться так же, как США и Европа. Особого пути у нее нет. По мере решения проблем с землей и инфраструктурой, малоэтажное строительство станет расти все динамичнее. За него выступают даже те, чей бизнес сосредоточен абсолютно в противоположной сфере - высотном строительстве. Так, президент Mirax Group (Москва) Сергей Полонский считает, что в городах с населением менее 2 млн жителей нужно строить только одно- и двухэтажные дома, обустраивая хорошие подъездные пути, развивая соответствующую социальную инфраструктуру. Таблица. Технологии быстрого малоэтажного строительства на Урале.xls В земле и коммуникациях заложены огромные возможности для дальнейшего снижения цен. В лоббируемых муниципальными или областными властями поселках стоимость метра гораздо ниже. Например, в Галактике это 20 - 25 тыс. рублей в зависимости от материала. В Челябинской области в нескольких поселках, строящихся по быстрым технологиям, властями заявлена стоимость 13 тыс. рублей за метр. Таким образом, очевидно: главное условие доступности малоэтажного жилья - обеспечение властями достаточного количества оборудованной коммуникациями земли. Главная страница :: Инвестиции :: Как грибы без дождя |
