|
|
| Главная страница :: Новости Своя логика Не веники Ушла в народ История ес — это история успеха Вспомните трамвай Россия снижает пошлину на экспорт нефти на 113,6 долларов за тонну Явка не провалена Гостиницы премиум-сегмента будут. дело за гостями Точка отрыва мягкая мебель Во-первых, здесь широкие потребительские возможности. По этому показателю - основному, на который ориентируются все предприниматели при определении стратегии развития, - Березники уступают городам с населением более 200 тыс. человек. В Магнитогорске, Нижнем Тагиле и других крупных городах региона некоторые сетевики работают уже по 5 - 10 лет. Однако высокие темпы роста розничного товарооборота свидетельствуют о значительном потенциале города. Совокупный оборот розничной торговли за 2006 год вырос на 45% до 43 тыс. рублей на душу населения. Для сравнения: по Пермскому краю в среднем - 25,5% и 64,8 тыс. рублей. До конца лета в Березниках появится первый автоцентр Ford: компания «Уралавтоимпорт» (входит в тройку крупнейших автодилеров Уральского региона) начинает масштабную региональную экспансию. Первоначально открытие было запланировано на июнь, и это не первый объект иногороднего игрока, сроки ввода которого в Березниках сдвигаются. Причины понятны: в городе оседает почва (см. «Перекресток семи дорог»). Сетевики выжидают: при решении этой проблемы Березники останутся выгодным направлением для развития сетевого бизнеса. В рамках исследования «Вторые города Большого Урала» мы продолжаем раскрывать возможности ключевых малых городов региона. Город активных действийВ рейтинге привлекательности вторых городов Большого Урала для ведения сетевого бизнеса Березники занимают восьмое место. Город входит в группу наиболее удобных направлений региональной экспансии. Во-вторых, развитию сетевого бизнеса способствует активная политика администрации в отношении иногородних компаний. В Березниках самые низкие административные барьеры, актуальная информация о городе легко доступна. Один из последних примеров: администрации Березников и Чайковского совместно с министерством торговли Пермского края вышли с предложением к Mespano Cash & Carry об открытии торговых центров в этих городах. Подобная ситуация типична, например, для Соликамска и Нижнего Тагила. Показательно развитие трех основных сегментов потребительского рынка. В городе работают две крупнейшие продовольственные сети Пермского края - «Семья» (два супермаркета) и «НормаНВиват» (пять супермаркетов), развиваются местные сети «Караван» (компания «Атлант-Сервис-Эфа», представлена также в сегменте бытовой техники) и «Ярмарка»: 8 и 18 магазинов соответственно. На рынке бытовой техники и электроники присутствуют федералы «Эльдорадо», «Эксперт», в конце прошлого года пришла крупная самарская сеть «Сателлит», сильны позиции местных игроков. Усиливается конкуренция на авторынке: в середине мая стало известно о возможном выходе в Березники пермской компании «Авто-Сити». Другие крупные пермские автохолдинги «Машинный двор» и «ЭксАвто» работают в Березниках с бюджетными марками еще с 2003 года. В декабре этого года «ЭксАвто» планирует ввести в эксплуатацию крупный мульти брендовый автоцентр. Втретьих, высоко оценивается потенциал социально-экономического развития города: в рейтинге по этому показателю Березники занимают второе место после Нижнего Тагила. В городе планируется и уже реализуется ряд крупных инвестиционных проектов, которые послужат для него хорошим стимулом. В Верхней Салде, Нефтекамске и Стерлитамаке власти, напротив, демонстрируют политику закрытости. Где не дотянули Основной сдерживающий фактор для сетевых компаний как потребительского, так и других рынков - серьезный дефицит недвижимости и неопределенность в строительном секторе. Объем предложения торговых, офисных и складских площадей в Березниках - один из самых низких среди других 15 малых городов. В развитии территории заинтересованы сразу несколько крупных застройщиков, однако сроки реализации проектов остаются под вопросом (см. «Пошла реакция»). Из менее значимых факторов отметим сильные позиции города с точки зрения развития инфраструктуры гостеприимства, финансового сектора, связи, возможностей аутсорсинга, стоимости деловой поездки в город. Остается на повестке дня и вопрос транспортной доступности. Город проигрывает другим малым и на рынке труда. К примеру, в сопоставимом по потребительским возможностям Чайковском заработная плата ниже на 6%, а средние учебные заведения выпустили в 2005 году в два раза больше специалистов. Впрочем, привезти на постоянную работу топ-менеджера или управленца среднего звена из Перми гораздо дешевле изза более низкой стоимости жилья. У Нефтекамска более существен потребительский потенциал, Чайковский сильнее по инфраструктуре гостеприимства. Оба обладают большими возможностями на рынках труда и недвижимости. Умножение на дваОтметим, что в Березниках выгодны вложения как в развитие деловой инфраструктуры (прежде всего коммерческой недвижимости, транспортно-логистических услуг), так и собственно сетевого бизнеса. Ближайшие конкуренты в борьбе за предпринимательский капитал - Нефтекамск и Чайковский. Таблица Дополнительное преимущество Березникам дает географическое положение: на расстоянии 26 км находится Соликамск, который по результатам нашего исследования также входит в группу наиболее перспективных городов для развития бизнеса. Бизнес в общей связке нивелирует возможные риски, связанные прежде всего с рынком недвижимости, и усилит преимущества Березников в глазах инорегиональных инвесторов. Таблица 2. Основные показатели социально-экономического развития БерезниковФакторПоказатель200420052006 Потребительские возможностиВыпуск товаров и услуг (отгрузка), тыс. руб. на душу населения-193,54226,61 Оборот розничной торговли, тыс. руб. на душу населения25,1229,6143,00 Оборот платных услуг, тыс. руб. на душу населения7,657,159,33 Оборот общественного питания, тыс. руб. на душу населения1,942,432,18 Численность парка автомобилей, ед. на тысячу жителей111118124 Индекс доступности жилья1, лет--7,5 / 6,2 Транспортная доступностьРемонт основных автомагистралей до Перми, Челябинска, Уфы, Тюмени, Оренбурга, % от общей протяженности 10,07,610,9 Рынок трудаСреднемесячная номинальная заработная плата, руб.6 5918 54210 417 Доля населения с высшим и средним профессиональным образованием, %-30,5- Стоимость привоза топ-менеджера среднего звена на постоянную работу из областного центра, тыс. рублей2--1480,5 931,5Инфраструктура гостеприимстваКоличество мест в гостиницах --160 Уровень загрузки (процент свободных мест), %--75 СвязьКоличество интернет-кафе на 10 тыс. жителей--1,7 Количество точек крупных сетей салонов сотовой связи на 100 тыс. жителей--10,5 Финансовый секторКоличество банков / банкоматов--6 / 43 Стоимость деловой поездкиСтоимость деловой поездки3--3 982 1 На осень 2006 / на апрель 200 Отношение стоимости однокомнатной квартиры (38 кв. метра) при текущем уровне цен к средней заработной плате 2 На осень 200 Годовая з/п и покупка 1-комн. квартиры 3 На осень 200 Включает проживание в гостинице, возможность воспользоваться интернетом, питание, поездка на такси по городу, средняя стоимость билета до областного центра 48,0 Рейтинг Березников среди вторых городов Большого УралаФакторыРанги города по уровню условий ведения сетевого бизнесаСправочно: Вес фактора при принятии решения о выходе*, % Потребительские возможности9 35,3 Деловая инфраструктура13 10,4 Транспортная доступность11 0,9 Инфраструктура гостеприимства (гостиницы, общественное питание6 9,3 Рынок труда10 8,2 Недвижимость (торговая, офисная, складская)15 3,8 Связь (сотовая, Интернет)6 1,6 Финансовый сектор (банки, страховые и лизинговые компании)3 1,1 Возможности аутсорсинга (такси, клининг, кадровые агентства, аудиторско-консалтинговые и юридические компании)3 5,0 Потенциал развития2 5,5 Административное регулирование1 1,0 Стоимость деловой поездки8 Таблица 3. * 5,2% - прочее Источники информации Инвестиционные проекты, реализуемые в городе Проект (компания, реализующая проект или инициатор)Отрасль, в которой реализуется проектОписание проектаОбщая необходимая сумма инвестиций, млн рублейСтепень реализации проектаНачало реализации проекта (срок подписания договоров с подрядчиками, начала финансирования) Строительство Новоберезниковской ТЭЦ (ТГК-9)ЭлектроэнергетикаПланируемая мощность станции - 418 (418) МВт, тепловая мощность - 510 Гкал/ч. 14 348Ведутся предпроектные проработки вариантов строительства, подбор площадки, экспертиза территорий потенциального провала2007-2008 / срок реализации - 5 лет Строительство стекольного завода (Русская содовая компания)Промышленность строительных материаловПроизводство стекла марки М1 - 440 тыс.т3 000Ведется работа по получению участка под строительство технологических корпусов предприятия2005-2006 / срок реализации - 3 года Организация собственных энергетических мощностей (Уралкалий) ЭлектроэнергетикаПроизводство тепла и электроэнергии - 77,5 МВт2700 (в т.ч. 1650 - заемные средства)Завершение строительно-монтажных работ первой очереди, подготовка документов для строительства второй очереди2003-2004 / срок реализации - 4 года Реконструкция основного производства на базе Березниковского содового завода (Русская содовая компания)ХимическаяПроизводство кальцинированной соды марки А - 540 тыс. т850 (в т.ч. 600 - заемные средства)Утверждено ТЭО, проводится государственная экспертиза2005-2006 / срок реализации - 2 года Источник: Администрация Пермского края, данные компании В качестве источников информации по городу Березники использовались собственные маркетинговые исследования; информация, полученная в ходе экспертных интервью с участниками рынка; данные администрации города Березники, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Пермской области, центра занятости населения города Березники. Информацию по недвижимости предоставил Пермский аналитический центр, по салонам сотовой связи - «ЦИФРОГРАД», «Евросеть», «Телефон.Ру» (все - Москва), «Агентство гуманитарных технологий» (Екатеринбург), по рынку труда - кадровые агентства «АПРАЙТ» (Екатеринбург), «Анкор» (Москва), по дорожному хозяйству - Федеральное управление автомобильных дорог «Южный Урал», министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, управление автомобильных дорог Свердловской области, Федеральное управление автомобильных дорог «Урал», управление автомобильной магистрали Самара - Уфа - Челябинск Федерального дорожного агентства. Исследование «Вторые города Большого Урала» проведено аналитическим центром «Эксперт Урал» с февраля по декабрь 2006 года (методика и результаты исследования см. «Посторонним вход», «Э-У» № 47 от 18.12.0 Первая публикация проекта посвящена Верхней Салде, см. «Третий звонок», «Э-У» № 19 от 21.05.07). В основном предложение формируется за счет вторичных квартир. По данным аналитического отдела строительной группы «Камская долина», на 8 июня средняя цена жилья на вторичном рынке составляла 16,7 тыс. рублей за кв. метр. Отметим, что в отличие от Перми ажиотажного роста цен в 2006 году в Березниках не наблюдалось. За 2006й и первый квартал 2007го они выросли на 7,6% (в среднем по Пермскому краю - только за 2006 год поднялись на 80%, в основном за счет Перми). В апреле прошла выставка «Строительство и ремонт. Березники2007», организованная выставочным центром «Пермская ярмарка». В ней приняли участие около 40 компаний, в том числе 30 пермских. Инициатором проведения мероприятия выступила администрация Березников. Как пояснила руководитель отдела по связям со СМИ и рекламе Анна Строкан, у администрации большие планы, нацеленные на развитие отрасли, там хотели бы подстегнуть интерес к территории строителей, производителей стройматериалов и игроков смежных сегментов. Рынок пуст…Стимулировать развитие рынка действительно необходимо. Как в большинстве вторых городов, строительство здесь только начинает выходить из аута конца 90-х - начала 2000-х. «Рынок первичной жилой недвижимости в Березниках находится в стадии формирования, в продаже имеются единичные новые квартиры», - отмечает руководитель экспертноаналитической группы Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Сказано дипломатично. Если жестче, то в прошлом году в городе введено всего 12 тыс. кв. метров жилья - 0,07 кв. метра на жителя. Это в 3,5 раза меньше, чем в среднем по Пермскому краю (0,25 кв. метра) и в 14 раз меньше европейской нормы (1 метр на человека в год). Мало того, шесть из 12 тыс. метров принесло индивидуальное жилищное строительство. Значит, на свободный рынок попали только оставшиеся 6 тыс. метров. Это один (!) построенный многоквартирный дом площадью 4,4 тыс. кв. метров и вторая очередь другого дома на 1,6 тыс. кв. метров. Строящиеся торговые центры в БерезникахНазвание (местоположение)Планируемая площадь, тыс. кв. мгод вводаИнициаторы проектаВозможные якорные арендаторы ТЦ Мелодия (ул. Ломоносова)52007ООО Еврокапитал (Пермь)Пятерочка, Эльдорадо, Restunion Без названия (район ЦУМа)32007ООО Дизайн-Строй (Березники)нет данных ТЦ Миллениум (ул. Пятилетки)92008ООО Монолитинвестстрой (Пермь)Виват Без названия (ул. Пятилетки)17,52008РИАЛ и ЕРМАКДобрыня, обширная развлекательная часть с кинотеатром Источник: Пермский аналитический центр О рынке коммерческой недвижимости можно рассказать в двух строках. Сданных новостроек нет. Объекты торговой недвижимости представлены магазинами советской постройки (ЦУМ, Универсам1, Униваерсам-2) и помещениями на первых этажах жилых домов. Средняя цена метра торговой недвижимости, по данным на начало июня, - около 20 тыс. рублей, аренда - 800 рублей в месяц. Под офисы, как правило, используются квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилые помещения. Причем, как отмечает Ирина Трубинова, информации по планирующемуся строительству специализированных офисных зданий в Березниках нет. Налицо большой отложенный спрос на жилье, созданный дисбалансом между скудным предложением и относительно высокими доходами населения. То же можно сказать и о торговой недвижимости. Оборот розничной торговли вырос в 2006 году на 45%, что сформировало потенциальный спрос на первичные торговые помещения. …и пустотой привлекателен Между тем количество сделок и число игроков (как агентств недвижимости, так и кредитнофинансовых организаций) растет. В Пермском аналитическом центре перечисляют причины: фактическое отсутствие первичного рынка жилья (предложения единичны), наличие крупных экспортноориентированных производств (сотрудники которых получают неплохую зарплату), значительный массив ветхого и изношенного жилья, а также развитие общепринятых финансовых инструментов (кредит, ипотека). Отложенного спроса вкупе с активным распределением земли оказалось достаточно для того, чтобы привлечь на рынок внешних игроков и вызвать на нем инвестиционный всплеск. Заметнее всего он оказался в сегменте торговой недвижимости. В городе ведется строительство четырех торговых центров суммарной площадью 34,5 тыс. кв. метров. О том, что помещения в них будут пользоваться спросом, говорят хотя бы цены: 40 - 45 тыс. рублей за метр, по информации Пермского аналитического центра. Это вдвое выше, чем на существующие объекты. Спрос мог бы оставаться отложенным еще долго, если бы не активная позиция местных властей в части распределения земельных участков. Только за 2006 год проведено 24 аукциона. Всего с октября 2005го, когда стартовала процедура аукционов, продано 40 участков под строительство жилья (из них 30 - индивидуального) общей площадью 128 тыс. кв. метров, 181 участок - под нежилую застройку общей площадью 239 тыс. кв. метров. Застройщики уверены: спрос сдерживается отсутствием предложения, рынок ежегодно может поглощать в несколько раз больше первичного жилья, чем построено в прошлом году. Оживляется и жилищное строительство. Пермская строительная группа «Камская долина», сдав первый дом в 2006м, строит второй: ввод запланирован на вторую половину года. Жилье строят еще одна компания из Перми - трест «Строймеханизация», местные игроки - ООО «Дизайн-Строй» и ООО «Стройальянс». А финансовая группа «Ермак» и группа «Российский индустриальный альянс» (обе из Перми, возводят крупнейший в городе ТЦ) анонсировали строительство четырех пятиэтажных домов суммарной площадью 30 тыс. кв. метров. Но если геологи дадут добро, авария обернется благом для стройкомплекса: деньги, выделяемые бюджетами на переселение, можно будет вложить в строительство нового жилья. Тем более что и подходящий проект существует. Как рассказали в администрации, «основным ресурсом для дальнейшего развития города является активное освоение правобережной его части - микрорайона Усольский. Принятая проектом планировки схема позволяет застраивать территорию района очередями жилых кварталов в комплексе с необходимыми объектами обслуживания, инженерными и транспортными коммуникациями. В соответствии с генеральным планом и проектом планировки Правобережного района на первую очередь предусматривается строительство 300 тыс. кв. метров жилья. Активно идет поиск инвесторов для застройки территории». Поможет ли несчастье? Дополнительный импульс развитию рынка, как ни парадоксально, дала знаменитая авария на ОАО «Уралкалий». В ее районе сохраняется опасность оседания почвы. Проживающих в 29 домах решено переселять. Если геологическая ситуация не позволит тянуть с переселением, его проведут быстро: жители при помощи субсидий и жилищных сертификатов купят квартиры на вторичном рынке и в немногочисленных новостройках. С точки зрения развития рынка недвижимости, это плохой вариант. Специалисты Пермского аналитического центра дают прогноз: «Свободной жилой недвижимости в городе не так много. Даже учитывая возможный всплеск предложений на рынке вторичного жилья, изза паники при экстренном развитии ситуации скачка цен на “безопасную” (находящуюся на максимально безопасном удалении от эпицентра аварии) недвижимость не избежать». Дополнительные материалы: Инвесторы, скорее всего, найдутся. Несколько крупных игроков, например «Камская долина», «Стройпанелькомплект», Пермский завод силикатных панелей, уже выразили интерес. И вторые станут первыми Пример Березников показывает: небольшие города перспективны для жилищного строительства из-за наличия отложенного спроса и лояльного отношения властей к застройщикам, уверен генеральный директор строительной группы «Камская долина» Андрей Гладиков - Андрей Владиславович, почему вы начали строить жилье в Березниках? Андрей Гладиков - Более четкие процедуры выделения земельных участков и выдачи ТУ - особенность Березников? - Причин несколько. Во-первых, расширение деятельности за пределами Перми - часть стратегии компании. Сейчас около 20% жилья мы возводим во вторых городах. Во-вторых, в Березниках более эффективно и рационально решаются вопросы выделения земли. Когда в стране запускалась процедура аукционов, в Перми, например, полгода ничего не происходило, власти не успели подготовиться, а в Березниках выделение земли начали сразу. Втретьих, выдача технических условий. Здесь все делается четко, по регламенту в установленные законом сроки. Администрация старается излишне не обременять застройщиков: на наших объектах мы строили только внутриплощадочные коммуникации, дополнительных расходов на инфраструктуру не было. Наконец, в Березниках до сих пор строилось очень мало жилья и существует значительный отложенный спрос. - Что позволило вам сделать вывод о существовании отложенного спроса в Березниках? - Это особенность всех вторых городов. Местные администрации не избалованы вниманием крупных застройщиков, заинтересованы в привлечении компаний в город, поэтому стараются создать для строителей выгодные условия работы. - Ваша компания собирается участвовать в комплексной застройке правого берега? - Мы анализировали средний уровень доходов населения, остатки на банковских счетах. По этим параметрам Березники выглядят не хуже Перми. Большинство березниковцев работают на крупнейших предприятиях мирового масштаба. Эти промышленные гиганты платят сотрудникам достойную зарплату, которую люди готовы направлять на покупку квартир. По нашим подсчетам, ежегодный спрос на жилье в городе равен 50 тыс. кв. метров - это в несколько раз больше, чем строится сейчас. - На ваш взгляд, администрация достаточно динамично работает по этому проекту? - Да. Мы в состоянии построить там целый микрорайон с социальной инфраструктурой. Ждем, когда администрация подготовит необходимые документы. Главная страница :: Новости :: Пошла реакция |
