|
|
| Главная страница :: Анализ Унесите жалобную книгу По мотивам сальвадора дали Тайны чайна-тауна Замкнутый круг банкрота Разбор полетов Преступление и представление Под одну гребенку Как выиграть с гоночной технологией мягкая мебель Федеральном дорожном агентстве (Росавтодор) в ближайшие месяцы должны быть разработаны и утверждены новые технические регламенты. В них будет установлен интегральный показатель качества всех дорожных работ - уровень состояния дорожной сети. Поставлена задача усиления дорожных конструкций: их прочность должна обеспечивать межремонтные сроки до 4 - 5 лет. Теперь на подрядные организации при сдаче работ будут возложены гарантийные обязательства поддержания требуемого состояния объектов в течение этих сроков. В случае появления дефектов подрядчик должен устранить их за свой счет. При этом создается единый банк данных по гарантийным обязательствам, в результате обеспечивается прозрачность соблюдения обязательств строительными организациями. «Вопрос экономии средств на строительстве дорог и сегодня остается для нас одним из важных, - отмечает начальник Федерального управления автомобильных дорог «Урал» Игорь Зубарев. - Но сегодня Росавтодор во главу угла ставит качество. Это даже важнее, чем вопрос финансирования». - Андрей Порубов Пока стандарты работы остаются прежними. Например, толщина основания при строительстве современных дорог под интенсивное движение в России, как правило, составляет 40 см при трехчетырех конструктивных слоях. На Западе - до полутора метров, а слоев может быть десяток. Техника - не вопрос Перестроиться под новые стандарты дорожно-строительным организациям, работающим еще с советских времен, будет непросто. Основная сеть автодорог в УралоЗападносибирском регионе создавалась 30 - 35 лет назад. «Главными были сроки и экономия материальных и людских ресурсов, - рассказывает Игорь Зубарев. - Например, отсыпка земполотна велась из так называемых притрассовых резервов: просто ставили экскаватор и делали насыпь из того, что лежит поблизости. Сейчас на многих участках во время ремонта мы встречаем даже органические включения - черный грунт, использовать который категорически запрещено, поскольку это приводит к деформации». Но наука - не указ - К сожалению, подрядчики не всегда заинтересованы в снижении стоимости объекта дорожно-строительных работ. Для них чем дороже объект, тем выше прибыль, - подчеркивает проректор Тюменского государственного архитектурностроительного университета Василий Агейкин. - Уменьшение стоимости нужно государственным и муниципальным службам. Именно они и ведут основное финансирование наших научных работ. Мы, в частности, тесно сотрудничаем с управлением автомобильных дорог Тюменской области и департаментом транспорта, связи и дорожного хозяйства ЯмалоНенецкого АО. Технологически строители, по их собственному мнению, оснащены сегодня не хуже европейцев или американцев. В последние годы они активно приобретают в лизинг западное оборудование или аналогичное по характеристикам российское, начиная от самосвального парка и заканчивая укладочной техникой. Однако качество строительства дорог определяется не только числом используемых современных машин, но и научной разработкой норм их эксплуатации в условиях конкретного региона, характеристикой применяемых материалов, совершенствованием дорожных конструкций и т.п. Без тесного взаимодействия с отраслевой наукой здесь не обойтись. Однако подрядные организации не видят в этом экономической целесообразности. Сегодня отраслевые институты лишены прямого государственного финансирования, средства они могут получить, лишь заключив по конкурсу контракт на выполнение научных работ с какой-либо бюджетной организацией. В этом отличие наших дорожных НИИ от западных. Например, Институту дорожных исследований в США просто выделяют деньги на функционирование как бюджетной структуре. Хотя и на Западе в последнее время наметилась тенденция переориентации научных организаций на рыночные отношения. Так, несколько лет назад на самофинансирование была переведена государственная лаборатория дорожных исследований Великобритании. Аналогичная ситуация и на Среднем Урале. «Строительнодорожные организации совершенно не проявляют активности во взаимодействии с наукой, ведь это требует дополнительных денежных вложений, - отмечает директор Уральского филиала ФГУП «РосДорНИИ» Ольга Телюфанова. - Зато нам в этом году впервые за последние пять лет из бюджета Свердловской области выделен 1 млн рублей на научные разработки». - Постепенно серьезный спад, который мы пережили в 90е годы, был преодолен. Года два назад по объемам проведенных научных работ мы вышли на советский уровень, - рассказывает первый заместитель генерального директора по научной работе РосДорНИИ Владимир Чванов. - Хотя проблемы остаются. Одна из главных - старение кадров: средний возраст ученых нашего института - 52 года. Впрочем, наиболее крупные из отечественных дорожных НИИ уже адаптировались к условиям рыночной экономики. В дорожных НИИ всерьез рассматривают и применение нанотехнологий. Владимир Чванов: Отраслевой науке есть что предложить дорожно-строительным организациям. Специалисты Тюменского государственного архитектурностроительного университета ведут исследования надежности дорожных конструкций в условиях вечной мерзлоты и на слабых основаниях, в том числе выполняют работы по повышению трещиностойкости асфальтобетонных покрытий. В Уральском филиале РосДорНИИ изучают использование в дорожном строительстве побочных промышленных продуктов и в этом направлении тесно взаимодействуют с предприятиями Свердловской области. Например, с Ураласбестом - в использовании щебня, с Шабровским тальковым комбинатом - в применении талькомагнезитовых и магнезитовых минеральных порошков. Как закатать технологию в асфальт Дорожные строители, однако, заинтересованы прежде всего в повышении качества используемых материалов. И стремятся сотрудничать не столько с наукой, сколько с производителями. Так, большие проблемы на протяжении уже десятка с лишним лет они испытывают с качеством битума. - Я бы не сказал, что по исследованиям нанотехнологий в дорожном строительстве мы отстаем от развитых стран. Конечно, и у нас, и у них пока все это в зачаточном состоянии и остается предметом изучения фундаментальной науки. Тем не менее с конца прошлого года РосДорНИИ приступил к исследованиям в части применения нанотехнологий по двум направлениям: в улучшении слоя цементобетона и в оптоволоконных системах, используемых при мониторинге состояния мостов и автодорог. «И надо отдать нефтяникам должное - они сами озаботились этим вопросом. Весной этого года организовали серьезную конференцию, пригласили все заинтересованные стороны. Также сегодня подравниваются производители щебня, приобретают новое оборудование, способное выпускать качественный материал любых фракций, в том числе кубовидный щебень». А именно от него во многом зависят основные показатели качества дороги. Дело в том, что битум для нефтяников всегда был продукцией побочной и несущественной, на его производство шли технологические отходы от переработки нефти. В прошлом году, по словам Игоря Зубарева, поступали серьезные жалобы на качество битума, производимого на одном из уральских нефтеперерабатывающих предприятий: Инвестиции в научные исследования себя окупают. Так, по итогам работы в 2005 году Росавтодор заключил 358 государственных контрактов с 67 организациями на проведение НИОКР на общую сумму 434 млн рублей. Общий экономический эффект от их реализации оценивается в 700 млн рублей. В бюджете Росавтодора присутствует программа научноисследовательских и опытноконструкторских работ. В 2005 году велись прикладные исследования, направленные на совершенствование дорожных технологий, конструкций и материалов, повышение качества нефтяного дорожного битума и асфальтобетона. Озаботились также улучшением транспортно-эксплуатационных параметров автомобильных дорог и повышением безопасности дорожного движения, созданием и совершенствованием автоматизированных банков дорожных данных и методов автоматизированного планирования дорожных работ. С прошлого года в ходе строительных и ремонтных работ применяется ряд новых технических решений. В их числе полимерные добавки для снижения трещинообразования в покрытиях, добавки для повышения водостойкости асфальтобетона. Кроме того, используется виброрезонансное разрушение старых бетонных покрытий с последующим перекрытием асфальтобетоном. С принятием новых технических регламентов, ставящих во главу угла финансовую ответственность за качество дорожных работ, должны кардинально измениться экономические акценты в бизнесе подрядчиков. Серьезные контракты получат те, кто сможет на практике использовать научные разработки, направленные на повышение качества дорог. Но пока взаимодействие с отраслевой наукой смогли оценить лишь государственные заказчики дорожно-строительных работ, и то не в полной мере. Подрядные организации в основном частные и по привычке строят бизнес на увеличении сметы расходов и фактической экономии средств за счет использования некачественных материалов и устаревших технологий. Колесами по свекле В мире существует масса технологий строительства магистральных дорог, призванных увеличить срок службы полотна и уменьшить его себестоимость. В этом отношении деревенским дорогам повезло гораздо меньше: восприятие их как второстепенных сказалось и на изобретательском потенциале. Бездорожье было и остается одной из неразрешимых проблем села. Дополнительные материалы: И производится он, по иронии судьбы, на селе: путем ферментации патоки из сахарной свеклы. Но, как в каждом правиле, здесь есть свои счастливые исключения. Ядерная комиссия США рассекретила продукт, с помощью которого можно решить проблему тотального сельского бездорожья. В работе нет никаких сложностей. Все необходимое оборудование - обычный каток, грейдер и поливочная машина. Для обработки одного километра дорожного полотна шириной 8 метров и толщиной 15 сантиметров требуется всего 37 литров препарата. Дорога с таким покрытием выдерживает нагрузку на ось 9 - 12 тонн. Чтобы добиться большей несущей способности, толщину нужно просто увеличить. Ранее концентрированная тягучая масса использовалась исключительно в атомной промышленности. Сегодня фермент широко применяется во многих сферах, и в частности при строительстве сельских дорог. Процесс предельно прост: дорога разрыхляется, поливается разбавленным ферментом, а потом трамбуется тяжелым катком. Фермент заставляет грунт «спекаться» в плотную долговременную основу, устойчивую к проникновению воды, непогоде и износу. При этом в летнюю пору весь процесс «спекания» продолжается максимум 72 часа. Фермент дает дополнительные преимущества строителям дорог, позволяя обойтись без асфальта, бетона и гравия. Кроме того, он безопасен для людей и окружающей среды, не вызывает коррозии и биологически совершенно безвреден. Как показала практика, использовать фермент можно в самых разных климатических условиях - от пустынь до вечной мерзлоты, от плюс 40 до минус 40 градусов по Цельсию. На Аляске, например, дороги, построенные по этой технологии, служат уже более десяти лет. Строительство дорог с использованием фермента в несколько раз дешевле, чем по традиционным технологиям. При этом цена самого продукта, даже с учетом доставки из Америки, составляет менее 10% от стоимости дороги. Пару лет назад уникальный фермент был апробирован в Казахстане. Участок сельской дороги длиной всего 8 метров, ничем не примечательный и внешне неотличимый от прочих, стал первым и пока единственным. Зимние испытания показали: дорога выстояла, ничуть не утратив плотности и формы. Традиционная же весной, как всегда, «поплыла». Журналистская братия делит конференции, круглые столы и тому подобные мероприятия на три условные группы. Первая - проходные, когда общение идет обо всем и ни о чем. Вторая - жалобные, вызванные назревшей проблемой или замаячившим на горизонте кризисом: на них обычно в красках расписываются грядущие беды, но о возможных контрмерах говорится мало. Третий вариант - конструктивные, где проблемы служат отправной точкой, а основное «тело беседы» посвящено путям их решения, причем разговор строится на конкретных примерах. Понятно, что последний тип, самый редкий, наиболее интересен и полезен как участникам мероприятия, так и представителям СМИ. - Андрей Порубов Доклады участников, вопросы-ответы и кулуарное общение показывают: настроения в среде профессиональных игроков рынка недвижимости разительно изменились. Года полтора назад подобные мероприятия были почти сплошь «жалобными» (см., например, «Фактор 214», «Э-У» № 41 от 31.10.05). Тогда прогнозировалось, что адекватной замены долевым схемам в строительстве найти не удастся, что объемы ввода недвижимости упадут и тому подобное. Оказалось, черт не так страшен, как его малевали. Все сегменты коммерческой недвижимости показывают положительную динамику, а альтернативные долевке механизмы не только найдены, но и опробованы. Пусть примеры использования для финансирования строительного проекта закрытого паевого фонда недвижимости или облигационного займа пока и не многочисленны, но они есть. Оклемались быстро В самом конце сентября корпорация «Стратум» и аудиторская компания «Листик и партнеры» организовали в Екатеринбурге конференцию из числа конструктивных. Тема - «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов». В мероприятии приняло участие около 150 представителей банков, фондов финансирования строительства, инвестиционных, управляющих, девелоперских, консалтинговых компаний и собственно строителей. Об инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости свидетельствует статистика, приведенная на конференции заместителем главы города Екатеринбурга Виктором Контеевым. Несмотря на положительную динамику ввода, во всех сегментах недвижимости наблюдается дефицит. Так, по складским площадям он оценивается в 800 - 900 тыс. кв. метров, по офисным - примерно в 1,3 млн кв. метров. Причем, по общему мнению участников конференции, обеспеченность коммерческой недвижимостью в других областных уральских центрах еще ниже. Таким образом, «кризис финансирования» не случился, а профессиональное сообщество сделало заметный шаг в сторону современных и сложных финансовых инструментов. Причины минимум две. Вопервых, рост цен на коммерческую недвижимость в последнее время был столь заметен, что, с одной стороны, позволил девелоперам переходить на более затратные по сравнению с долевкой механизмы финансирования, а с другой - подхлестнул интерес финансовых организаций к рынку недвижимости, что привело к формированию линейки продуктов. По оценке управляющего партнера компании «БК Недвижимость» Павла Кузнецова, стоимость офисных площадей за девять месяцев этого года в разных сегментах и районах увеличилась от 30 до 70%, торговая недвижимость подорожала на 50 - 100% и более. Сектор Таблица. Критерии оценки инвестиционных проектов в недвижимости российскими и зарубежными банками КритерииРасшифровка критериевТребования зарубежных банков Требования российских банков Соответствие проекта инвестиционным критериям Коммерческая и жилая В основном коммерческая Крупные проекты (от 20 - 30 млн долларов) Объем требуемого финансирования Сроки окупаемости Средние и крупные проекты (от 10 млн долларов) Сжатые - 3 – 7 лет Растянутые - 5 - 10 лет Разрешение на строительство Стадия реализации проекта Юридическая прозрачность (структура, права на землю) Разрешение на строительство Умеренная степень прозрачности Высокая степень прозрачности Глубокий анализ рынка Степень проработки проекта Больше внимания уделяется опыту и репутации Инициатора, а также структуре его существующих активов, денежных потоков, залогов Концепция и экономика Проекта обоснованна результатами маркетингового исследования, предварительными договорами и т.д. Обоснованная экономика и прогнозируемость денежных потоков Конкурентная концепция Инициатор / Девелопер Квалификация участников Иностранные и российские, обладающие опытом реализации сопоставимых проектов Иностранные (для высокопрофессиональных областей) и российские, обладающие опытом реализации сопоставимых проектов Генеральный проектировщик и подрядчик Исполнитель / Заказчик Консультант Управляющая компания Объем собственных инвестиций Структура финансирования от 30% до 20 - 30% умеренный коэффициент покрытия, денежные потоки Залоги Финансовые потоки значительный коэффициент покрытия, денежные потоки по RAS по IFAS Управляющий директор инвестиционнодевелоперской компании «АЛУР» (Москва) Михаил Уринсон в списке самых привлекательных городов для вложений в коммерческую недвижимость ставит Екатеринбург сразу после Москвы и Санкт-Петербурга. При этом Уринсон подчеркивает, что интересны для вложений рынки и других областных центров: «Дефицит колоссален везде. Идти можно в любые сектора. К примеру, офисный 10тысячник или трех, четырехзвездочный отель на 250 - 300 мест будет съеден рынком без какоголибо падения цен». Источник: инвестиционно-девелоперская компания АЛУР Вторую причину формулирует директор корпорации «Стратум» Олег Пермяков: «Повысилась культура ведения бизнеса строительных компаний. Изменилась терминология. Если раньше экономика строительства описывалась в терминах “закрыть смету” и “освоить объемы”, сейчас строители и девелопервы общаются на языке, понятном инвестору. Два года назад девелоперы показывали на экране архитектурнопланировочные картинки: какие будут окна, двери, фасад. Мол, посмотрите, как красиво. Сейчас появились грамотные презентации, составленные в инвестиционных показателях». А заместитель директора Jones Lang LaSalle (Москва) Филипп Бертере дал еще более высокую оценку инвестиционной привлекательности регионального рынка в сегменте торговой недвижимости: в 2007 году с точки зрения привлекательности для ритейлеров Екатеринбург будет стоять на втором месте (на первом - СанктПетербург и РостовнаДону). А уже в 2008м, по его прогнозам, Екатеринбург и Новосибирск поделят первое место. Длинный путь к публичности Формирование «единого языка общения» быстро дало результаты. Если раньше альтернативные долевке и стандартному банковскому кредиту инструменты финансирования существовали по большому счету только в теории, на нынешней конференции они фигурировали в виде примеров реализованных проектов. И действительно, качество предлагаемых девелоперами проектов заметно повысилось. Самый распространенный вопрос от инвесторов к девелоперам после презентаций - в какой стадии находится проект? Пару лет назад отвечали: на стадии поиска финансирования. Как правило, это означало, что кроме «красивых картинок» и в лучшем случае землеотвода у девелопера ничего нет. На прошедшей конференции часто звучало бодрое: «Начато строительство. Вложено 20 (30)% собственных средств». Такая фраза для инвестора - как сигнальный флажок «можно входить». Пару лет назад финансирование строительства с помощью инструментов фондового рынка казалось фантастикой. В 2005м пермская компания «Камская долина» запустила облигационную программу и выпустила первый транш на 100 млн рублей. 75% облигаций были размещены в первый же день. Заместитель генерального директора строительной группы «Камская долина» Алевтина Романова признается, что «это был пробный шаг: 100 миллионов - небольшая сумма для облигационного займа, при которой затраты на размещение не покрываются выгодой от него». Проба оказалась удачной и уже через полгода выпущен второй транш на 200 млн рублей, а в 2006м - третий на 500 млн рублей. Еще недавно казалось: пример «Камской долины» (по результатам исследования АЦ «Эксперт Урал», самой прозрачной строительной компании Уральского региона) долго будет оставаться единственным. Ан нет. Директор филиала УК «БрокерКредитСервис» Виктор Немихин на конференции рассказал о планах екатеринбургской строительной компании «Олипс» по привлечению инвестиций с открытого рынка капитала. Сейчас компания осуществляет вексельную программу: размешено уже два транша, один из них погашен. Период обращения векселей - три месяца. С точки зрения девелоперской деятельности, срок ничтожный, но компания преследует свои цели. Поясняет финансовый директор компании «Олипс» Алексей Ананьев: «Для нас вексельная программа - не столько рыночный инструмент привлечения средств, сколько инструмент премаркетинга в рамках выхода компании на финансовый рынок. Улучшилась узнаваемость компании, начала формироваться публичная кредитная история. И самое главное - сразу после выхода первого транша, который пользовался очень большим спросом, появилась уверенность в том, что рынок готов нас кредитовать». Следующая цель компании - размещение облигаций. Как отмечают специалисты, после векселей компания может разместить их на 1,5 - 2% дешевле. В итоге и «Камская долина», и «Олипс» планируют выйти на IPO - первичное размещение акций. Так, заместитель директора по региональному развитию инвестиционнофинансовой группы «РФЦ» Ольга Палей рассказала об опыте финансирования объектов недвижимости посредством ЗПИФ недвижимости. Первый пробный небольшой (50 млн рублей) ПИФ запущен в Челябинске в октябре 2005 года. Инвестиционный горизонт - 15 месяцев, объем пая - 50 тыс. рублей. Сегодня доходность ПИФа оценивается на уровне 28% годовых, стоимость пая на момент проведения конференции составила 59,6 тыс. рублей. Успех первого фонда вдохновил РФЦ на создание второго: в 2006 году ПИФ сформирован для финансирования офисного центра в Екатеринбурге. По сравнению с первым он в 5,5 раза больше (280 млн рублей). Еще больше вырос размер пая - до 1 млн рублей, что говорит об ориентации фонда на более солидных инвесторов. Ожидаемая доходность - 23 - 25% годовых. Наконец, в настоящее время РФЦ запускает еще один экспериментальный рентный ПИФ. Его основное отличие: доходы инвесторов формируются не от продажи построенной недвижимости, а от сдачи ее в аренду. Не менее горячей темой стало проектное финансирование. В отличие от простого кредита, который должен быть обеспечен активами заемщика, оно позволяет кредитовать девелопера под будущую прибыль проекта. Основное преимущество для заемщика в том, что он может рассчитывать на гораздо больший объем средств, чем при классическом кредитовании. Да, по выражению Олега Пермякова, «проектное финансирование - это такой зверь, о котором все говорят, но редко кто видел». Однако сам факт обсуждения подобных тем Пермяков считает важным: в дискуссиях происходит обкатка инструмента, подготовка к его использованию на практике. Модные штучки Одна из самых обсуждаемых на конференции тем - новые банковские продукты. Большой интерес вызвал рассказ заместителя председателя правления СКБбанка Юрия Моисеенко об опыте инвестиционного финансирования объектов недвижимости. В отличие от классического кредитования, банк входит в проект как полноправный партнер, деля с девелопером и риски, и прибыль. Судя по опыту СКБбанка, избежать незапланированных рисков не получается. Например, на одном объекте после начала строительных работ на площадке внезапно, несмотря на проведенные геологические изыскания, обнаружились карстовые пустоты. Пришлось существенно усиливать фундамент, что увеличило себестоимость объекта. Тем не менее подобные проекты кажутся банку интересными: «Наш банк способен входить в проект в качестве инвестора», - оптимистично закончил доклад Юрий Моисеенко. Что в итоге? Факт: девелоперы за короткий срок если не до конца освоили, то как минимум опробовали на практике широкую линейку финансовых инструментов. Вопервых, можно говорить о том, что альтернатива деньгам спекулятивных инвесторов и будущих владельцев недвижимости есть. Вовторых, виды альтернативы разнообразны, следовательно, потенциальные инвесторы рано или поздно начнут конкурировать за возможность финансирования объектов недвижимости, что не может не снизить стоимость ресурсов и положительно повлиять на динамику цен недвижимости. Но, пожалуй, самое важное - основным условием использования всех перечисленных (и оставшихся за рамками публикации) финансовых инструментов стало повышение прозрачности строительных компаний (девелоперов). Еще однин модный вопрос - привлечение ресурсов западных организаций. В принципе ситуация осталась прежней: они длиннее и дешевле, но получить их изза высоких требований к проекту сложно. Однако иностранное финансирование перестало быть чемто нереальным для девелоперов. Есть конкретные примеры: строительство пятизвездочной гостиницы Hyatt International финансируют в том числе и французские банки Societe Generale и BCENEurobank, а ГК «Астон Групп» получает средства от американского инвестора. Конечно, эти примеры стоит принимать во внимание с оговоркой. Участие французских кредиторов во многом обусловлено привлечением на объект французского же генподрядчика, по сути деньги остаются в Париже. А «Астон Групп», по признанию финансового директора Ильи Павлова, акционером имеет американскую фирму. Тем не менее это уже значительно больше, чем ничего. Главная страница :: Анализ :: Унесите жалобную книгу |
