|
|
| Главная страница :: Промышленность Воздушный лик земли Рынок только проснулся Управляемый шовинизм Магнитка пошла по воде Фастфуд долгого ожидания Титан — государству Показательный мозговой штурм Телега без лошади Внутренняя сторона медали мягкая мебель Удалось ли пакетурешить заявленную задачу - сформировать в России рынок доступногожилья, - говорить пока рано. Но сделать первые выводы, указать на явныесильные и слабые места в новом законодательстве уже можно. Нынешний год станет длястроительной отрасли России переломным: Государственная дума принялав декабре «жилищный пакет» законопроектов и поправок. Часть нормвступила в силу 1 января 2005 года, остальные начнут действоватьв течение года. Не исключено, что отрасль будет лихорадить: правилаигры кардинально меняются. Ясность и еще раз ясность Пожалуй,больше всего ожиданий строители связывали с новым Градостроительнымкодексом. Как важнейшую новацию в законе и представители муниципальныхвластей, и застройщики отмечают четкое разделение властных полномочийв отношении строительного рынка между муниципалитетами и субъектамифедерации. Безоговорочноудачными участники рынка признают нормы, направленные на развитиеспроса со стороны населения и в первую очередь - ипотеки. «Жилищныйкодекс, законы об участии в долевом строительстве и о государственнойрегистрации, об ипотечных ценных бумагах, - все эти измененияне приведут к немедленному снижению процентной ставки по ипотечнымкредитам или увеличению сроков ипотеки. Но они сформируют болееблагоприятную среду, в которой банки будут принимать решенияо выделении ресурсов для ипотеки. Предложение подобных услуг будетрасти, больше кредитных учреждений пойдет на этот рынок, усилитсяконкуренция. Это приведет в конечном счете и к снижению ставок,и к увеличению сроков», - считает заместитель генерального директораМеткомбанка Николай Щур.Оценки законов, направленных собственнона развитие строительства, не столь однозначны. Застройщикик нововведениям относятся положительно. «Раньше правила игры на рынкебыли нечеткими: разрешать строительство могли как власти субъекта, таки муниципалитет. Возникали разногласия: один и тот же земельный участокмогли выделить два различных органа - муниципалитет и областные власти.В новом градостроительном кодексе четко зафиксировано: выделениеземельных участков, согласование их назначения, определение, что можностроить и чего нельзя, ограничение по этажности и прочее - прерогативагородских властей. Нам понятно, куда идти, с кем договариваться, чьиусловия соблюдать, - говорит заместитель генерального директораНП „Атомстройкомплекс“ Юрий Сушко. - Четко прописан переченьдокументов, которые необходимо собрать для получения разрешенияна строительство. И отдельной строкой категорично указано: запрещаетсятребование документов, не указанных в списке. Это существенно снижаетвероятность злоупотреблений». Детализирован порядок полученияразрешения на строительство. Появился новый документ - «Разрешениена ввод объекта в эксплуатацию». Выдавать его будет муниципалитет внезависимости от принадлежности объекта (федеральной, областной,муниципальной или частной). Без этого документа здание не может бытьзаселено и зарегистрировано в государственном реестре недвижимости. Актприемки в эксплуатацию остается, но как внутренний документ: его будетготовить инвестор или застройщик. Так же только муниципалитеты будутвыделять землю под застройку. Вопрос ответственности Надеждаразработчиков проекта Градостроительного кодекса и застройщиковна отмену государственной экспертизы проектной документациине оправдалась. Строители рассчитывали, что вернутся положения,существовавшие до 1994 года: тогда государственной вневедомственнойэкспертизе проектной документации подлежали только объекты техническисложные и возводимые за счет бюджетных средств всех уровней. Проектычастных инвесторов и собственников ей не подлежали. Функции надзораи контроля, которые раньше также дублировались (одновременно работалигородской, областной и федеральный органы надзора), возлагаютсяна власти субъекта федерации, кроме случаев строительства особо сложныхобъектов и объектов федерального значения, контролировать которые будутфедеральные органы. Еще одна важная новация, добавляющая ясностиправилам игры на строительном рынке, - введение градостроительныхрегламентов (см. интервью с президентом фонда «Институт экономикигорода» и руководителем рабочей группы по формированию рынка доступногожилья Центра стратегических разработок Надеждой Косаревой). «Практика показывает,что органы госэкспертизы завалены объектами, по которым требуетсявыдать заключение, сроки проведения экспертизы зачастую срываются,стоимость этих работ постоянно растет», - отмечает Юрий Сушко. Новыйкодекс освобождает от длительной и запутанной процедуры экспертизытолько типовые объекты и объекты малоэтажного строительства (жилые домадо трех этажей и производственные помещения до 1500 кв. метров). Дляостальных она сохраняется. Представители властей приводят свои аргументыв защиту экспертизы. «Строительство - особая отрасль, здесь слишкомвелика доля ответственности. До такой самостоятельности бизнес,безусловно, не дорос. Не доросли и инвесторы. Сегодня все чаще на рыноквыходят агентства недвижимости. У них задача одна: создать объектв максимально короткий срок, продать его, а дальше хоть трава не расти.Я сталкивался со случаями, когда геологические изыскания в полной мерене выполнялись, проектные решения на стройплощадке не соблюдались,вплоть до того, что на ней варились несущие конструкции. Это означаетодно: таким людям нельзя доверять создавать объекты самостоятельно», -констатирует заместитель главы города Екатеринбурга Владимир Крицкий. Междутем смысла в процедуре немного. Застройщик сам заинтересован в том,чтобы проект отвечал всем нормам и требованиям, иначе построенныйобъект не будет допущен в эксплуатацию. Внутренних возможностей дляпроработки проекта (в первую очередь кадровых) у застройщиков больше.А проектная экспертиза уже давно выродилась в лучшем случаев формальную процедуру, в худшем - в безотказный инструмент мздоимства. Доля дольщика облегчена Почтиреволюционным получился закон о долевом участии. Во всяком случае,именно он привлек особое внимание строительных организаций, стал темойянварских кулуарных и публичных дискуссий участников рынка. Проблеманедобросовестных застройщиков действительно существует. Но выявитьих может не экспертиза проектов, а органы, выдающие лицензиистроительным компаниям. «Вы выдали лицензию проектному институту,удостоверив его квалификацию и то, что он справится с обязанностями.И тут же начинаете проверять его работу. Не проще ли тогда отменитьлицензирование и ввести сплошную экспертизу? Или ужесточить требованияк выдаче лицензии и периодически проверять, соответствует ли лицензиатусловиям лицензии, - но при этом отменить экспертизу. А сейчасполучается, что один государственный орган проверяет работу другогогосударственного органа. А застройщик здесь при чем?» - недоумеваетЮрий Сушко. Строителиясности взаимоотношений рады. Резкому увеличению ответственностии ужесточению правил застройки - нет. Рассказывает Владимир Крицкий:«Закон значительно усиливает правовую защищенность дольщиков. Отнынезастройщик не может приступить к работе с дольщиками, не выполнив триосновных требования: он должен получить разрешение на строительство,зарегистрировать право обладания земельным участком и опубликоватьпроектную декларацию». В законеесть безусловные плюсы. «Четко регламентируется, кто являетсязастройщиком, что называется объектом долевого строительства. Этопервый закон, который однозначно и четко структурирует понятия.До сегодняшнего момента эти определения косвенно трактовалисьпо некоторым положениям Гражданского кодекса, бухгалтерского учета.Неразбериха порождала массу споров и возможность разной интерпретациипонятий, к примеру, в судебной практике. Теперь в этих спорах можносмело поставить точку. Аналогичная ситуация с судебными спорамио формах договоров, по которым привлекались денежные средствапокупателей: в законе четко сказано, что если средства привлекаются длястроительства - это договор долевого участия, и взаимоотношениястроителей и потребителей регулируются данным законом», - говоритзаместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин. На первыйвзгляд, норма абсолютно справедливая. Она позволяет защитить дольщиковот непрофессиональных игроков и мошенников, а строительные компаниизаставляет быть более открытыми, что в стратегическом планеим же на руку. Но есть и обратная сторона: «Если раньше застройщикимогли привлекать средства дольщиков на первоначальном этапестроительства и на эти деньги готовить, например, проектнуюдокументацию или проводить отселение с площадки под застройку,то сейчас это категорически запрещено делать, поэтомуна подготовительных или ранних этапах строительства застройщикивынуждены будут привлекать либо собственные деньги, либо заемныесредства банков. Соответственно проценты за обслуживание этих денежныхсредств лягут на себестоимость строительства и в конечном счете -на цену метра для дольщиков», - считает Андрей Озорнин. Проектная декларация -новшество. Требования к ней, изложенные в законе, жестки. Она должнасодержать все данные о застройщике, начиная с учредителей и заканчиваятекущим финансовым состоянием, сведения об участии в строительствеобъектов за предыдущие три года, собственно проект. Застройщикне сможет собирать деньги дольщиков, если за две недели до первогопривлечения денег не опубликует проектную декларацию в СМИ. Причемобновлять данные проектной декларации необходимо ежеквартально. Опасные несоответствия Большинствостроителей считают, что закон дает дольщикам слишком много прав. Так,при нарушении условий оплаты договора дольщиком застройщик долженпо закону выждать три месяца, а после этого обратиться в суд, дождатьсясудебного разбирательства, возможно, повторного заседания, если дольщикне явился, суда высшей инстанции, если дольщик подал кассационнуюжалобу. Процесс может затянуться на месяцы и годы. Все это времяквартира дольщика «висит». Деньги за нее не поступают, а реализоватьее застройщик не может. Несколько таких квартир на одном объекте - ужесущественная финансовая проблема для строителей. «Мы не можем проситьостальных дольщиков заплатить больше на основании того, что некоторыене платят. А значит, строителям придется лихорадочно искать средствана продолжение строительства, прибегать к банковским займам, а процентыпо ним опять же упадут на себестоимость», - прогнозирует Андрей Озорнин. Особеннозастройщики озабочены неравноправием в отношениях с дольщиками. Так,штрафная санкция для дольщика, который просрочил сроки по договоруоплаты, установлена в размере 1/150 ставки рефинансирования в день,а для застройщика, не соблюдающего сроки, вдвое больше - 1/7 Закономпредусмотрен односторонний отказ от выполнения условий договорасо стороны дольщика. Застройщик этого права лишен. Естьв законе и явные перегибы. Так, пункт второй статьи 20 закона о долевомучастии гласит: застройщик обязан представить для ознакомления любомуобратившемуся лицу учредительные, регистрационные, финансовыеи аудиторские документы (всего больше десяти видов). Пугаетне требование содержания отчетности в порядке, а то, что застройщикобязан предъявлять ее каждому встречному. Эту норму можно легкоиспользовать в корыстных целях. «Представим, что строительная компанияхочет испортить жизнь конкуренту. Для этого достаточно посылать в офискомпании каждый день по одному человеку, вооруженному законом. Работабудет парализована: все силы уйдут на выполнение требования, сбори подготовку документации, - считает член экспертного совета комитетапо собственности Государственной думы РФ Максим Котляров. -Вообще закон дал гражданам массу возможностей для того, чтобы споритьи судиться с застройщиками и даже получать от этого определеннуюприбыль. Я не исключаю, что в ближайшем будущем возникнет институтпрофессионального сутяжничества: люди досконально изучат закон и будутпользоваться его недоработками в корыстных целях». Генеральный директор ЗАО «Тюменинвестстрой» Виктор Беличенко отмечаетеще ряд негативных моментов. Повышенные требования к застройщиками условия привлечения ими денежных средств по закону не согласованысо сроками, условиями и порядком получения разрешительной документациина строительство (например, срок регистрации договора долевогоучастия - 21 день, все это время привлечь средства нельзя). Чрезмернаяотчетность застройщика, возможно, будет отвлекать от основного видадеятельности (так, в проектную декларацию необходимо вносить информациюдаже о незначительных изменениях: перепланировке какого-либопомещения, замене материала пола). Штрафы за небольшие нарушениянеоправданно высоки (например, максимальный размер штрафаза непредоставление в сроки отчетности - 5000 МРОТ). Контролирующийорган наделен обширными полномочиями вплоть до подачи заявленияо ликвидации организации-застройщика.Все это позволяет Беличенко констатировать: «Закон устанавливаетжесткие правила и критерии ведения строительства с привлечениемденежных средств от дольщиков. Это приведет к сокращению числастроительных организаций на рынке долевого участия и поглощению рынкастроительства крупными, сильными организациями других регионов,в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга». Кластерный подход в республике стремятся внедрить не только в туристическом бизнесе. Это - одна из составляющих объявленной в этом году политики привлечения инвестиций. В конце апреля государственный Центр стратегических разработок (ЦСР) при президенте Республики Башкортостан, Уфимская государственная академия экономики и сервиса, а также Ассоциация организаций предпринимательства республики подписали соглашение о сотрудничестве в создании туристического кластера (группы взаимосвязанных компаний). Как уже рассказывал «Э-У», правительство республики взялось за развитие внутреннего туризма (см. «Туристов - на зону», «Э-У» № 8 от 26.02.07), намереваясь сделать из отрасли серьезный источник пополнения бюджета. Проект создания туристической зоны международного уровня на территории Башкирии оценивается в 60 млрд рублей: они пойдут на строительство спортивных сооружений, недвижимости, инфраструктуры. Поскольку только новыми стенами искушенного туриста не привлечь, к кластеру подключается высшее учебное заведение: оно будет готовить специалистов. Башкирия - регион промышленно развитый и одновременно информационно закрытый: стороннему инвестору сложно разобраться в системе иерархии власти, особенностях ведения бизнеса, связанных в том числе и с национальными традициями. Пока своих ресурсов хватало, такая ситуация устраивала и политическую, и бизнесэлиту республики. Теперь, очевидно, внутренние источники роста исчерпаны. Как признался на прошедшем недавно в Уфе форуме «Предпринимательство и инвестиции - современные факторы развития региона» руководитель администрации президента Республики Башкортостан Радий Хабиров, «у нас надежная кредитная история, конкурентоспособная промышленная инфраструктура, но не хватает ресурсов для эффективного использования этого потенциала». Открой окно Внешние инвесторы сегодня нужны всем субъектам федерации: за них борются, для них создают условия, пытаются придумывать пиаркомпании. Свердловская область, к примеру, делает ставку на организацию консульской инфраструктуры. В Тюмени строят технопарк с комплексной поддержкой всех стадий инновационного процесса. Власти Пермского края, пытаясь уменьшить издержки бизнеса, пошли на снижение ставки налога на прибыль, зачисляемой в региональный бюджет. Как видно, по большому счету трудности связаны с бюрократическими препонами на стадии вхождения на рынок. Задача каждого региона - убедить инвесторов в том, что барьеры будут сняты, причем сняты системно. Власти Башкирии тоже обещают: в республике вскоре заработает механизм одного окна, который позволит в автоматическом режиме проводить все процедуры и согласования. Проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы-инорегионалы, в общем, одинаковы по всей стране. «Это большие сроки согласования разрешительных документов, административные барьеры, низкий уровень организации информационных и консалтинговых услуг сторонним инвесторам, неунифицированный порядок сбора информации о привлеченных средствах», - перечисляет Радий Хабиров. Однако привлечь инвестора - полдела, необходимо, чтобы его капитал в другом регионе приносил ему прибыль. А это напрямую связано не только с промышленным потенциалом, но и с уровнем развития малого предпринимательства, убежден руководитель ЦСР Андрей Назаров. Именно эта идея заложена в основу концепции инвестиционной стратегии на 2008 - 2020 годы, разработанной центром. Андрей Назаров объясняет необходимость такого подхода: - Башкортостан с точки зрения бизнеса регион интересный, и мы приветствуем попытки сделать правила игры прозрачными. Если привлекать инвесторов действительно по международным правилам, наверное, нужно постепенно отказываться от практики работы по индивидуальным соглашениям. Лучший способ демонстрации открытости - переход на методы отбора партнеров с помощью открытых тендеров, - считает директор по развитию челябинской компании ЮжУралхлебторг Татьяна Гудошникова. Как перевести «кластер» Стратегия развития предпринимательства включает стандартный набор механизмов - субсидирование ставок по кредитам, создание бизнесинкубаторов, венчурных фондов. Отличия - в тактике. - Допустим, в регион в качестве стратегического инвестора приходит мощная корпорация. С кем ей приходится контактировать помимо государственных органов? С частным бизнесом. Начинается все с набора персонала: как показывает практика, более половины работников, которые устраиваются в новые компании, приходят из сферы предпринимательства. От взаимодействия с частными торговыми структурами, оптовыми и розничными, зависит успешный сбыт продукции инвестора. Развитостью малого бизнеса определяется даже покупательная способность в регионе. Наконец, именно частный предприниматель будет при реализации инвестпроекта участвовать в строительстве дорог, обслуживании коммуникаций, стоянок и заправок. Получается, что если в регионе слабое предпринимательство, у крупных компаний вырастают издержки, что ставит под угрозу реализацию инвестиционных проектов. По его словам, эти меры позволят к 2010 году увеличить количество субъектов малого предпринимательства на 40%, а долю малого бизнеса в ВРП - в два раза. - Для финансирования проектов мы активно участвуем в федеральных программах, где действует принцип: на каждый рубль из бюджета субъекта выделяется рубль из федерального. На днях такой конкурс уже выиграли два бизнесинкубатора, до конца года будет подана заявка на финансирование по аналогичной схеме венчурного фонда, - докладывает заместитель министра внешнеэкономических связей, торговли и предпринимательства Айдар Халилов. - Многие крупные компании еще не научились доводить продукцию до конечного передела. К примеру, у нас много производств по разливу воды, а компоненты для ее упаковки поступают из Казани, Екатеринбурга, Москвы. Хотя у нас своя развитая нефтехимическая промышленность. Вот и надо вокруг крупных производств создавать кластеры, вовлекая малый бизнес в производство необходимых компонентов. Произойдет это в том числе и благодаря применению кластерного подхода. Борис Бондаренко, председатель Торговопромышленной палаты республики, показывает, как с помощью этого механизма можно использовать имеющийся потенциал: Рамил Субханкулов, руководитель отделения ОПОРЫ России в Республике Башкортостан, считает, что для начала в нашей экономической науке необходимо ввести определение кластера: «Нужна ясность, какая модель кластерной политики приемлема для России, каковы конкретные методики выявления кластеров, оценки конкурентоспособности регионов. Следует ввести систему стимулирования регионов, проявляющих активность». В мировой практике кластерный подход становится все более популярным. Как правило, кластер объединяет крупные экспортноориентированные компании, мелких поставщиков и инфраструктурные объекты. Успешное развитие кластеров возможно при наличии двух условий - финансовых ресурсов и согласованных действий федеральных и региональных властей. Ни того, ни другого в России пока нет. На федеральном уровне, а именно в кабинетах Минэкономразвития, предпринимаются попытки создать концепцию развития кластеров, однако пока у нее больше противников, чем сторонников. Среди профессионалов нет общего понимания, что такое кластер, этот инструмент нередко путают с особыми экономическими зонами и даже холдинговыми структурами. Попытки Башкортостана выстроить свою модель привлечения внешних ресурсов, на наш взгляд, заслуживают внимания. Еще полгода назад, анализируя итоги конференции «Инвестиционные проекты Большого Урала» (см. «Кооператив “Большой Урал”», «Э-У» № 44 от 27.11.06), мы констатировали: старопромышленные регионы Урала, в отличие от районов в европейской части, мыслят «социалистическими схемами развития производительных сил», а не рыночными проектами. Появление нового инструментария, пусть пока спорного, говорит о том, что ситуация наконец начинает меняться. Да, амбиции региональных лидеров никуда не делись, соперничество субъектов федерации попрежнему сильно. Но факт налицо: экономический сепаратизм окончательно отошел в прошлое. Максимальная открытость, создание условий для работы инвесторов из соседних субъектов, внятная инвестиционная стратегия, забота об общем имидже региона переходят из разряда лозунгов в практическую плоскость. Участники форума в итоговое решение включили пункт: обратиться к Госдуме России с тем, чтобы принять законопроект «О принципах создания и развития экономических кластеров в Российской Федерации». А пока в рамках республики в течение этого года утвердить свой, республиканский закон о развитии экономических кластеров. Главная страница :: Промышленность :: Рубль - раз, рубль - два |
