|
|
| Главная страница :: Промышленность Производство елея выросло Шиворот навыворот Борьба за немецкое небо Интеграция без стандартов «башню» снесли «через семь лет мы не узнаем свердловскую область» Культура на острие атаки Пакистанский дебют магнитки Транспортный гамбит мягкая мебель - Галина Александровна, какую отдачу приносит компании работа в области социальной ответственности и отчетности? Галина Ефремова Систематическая открытая отчетность по экологическим, социальным и этическим вопросам, а также экономическим результатам деятельности - важное средство информирования о корпоративной ответственности, инструмент повышения прозрачности и доверия к себе со стороны общества. Раскрытие информации - не формальное действие, а важная составляющая имиджа и репутации компании. Очень многие компании говорят, что получили благосклонную оценку от инвесторов и акционеров после выпуска социального отчета. - В 90х годах в содержании нефинансовых отчетов доминировали вопросы охраны окружающей среды. Тенденция перехода к принципам ведения бизнеса, основанным на концепции устойчивого развития, способствовала осознанию компаниями необходимости быть прозрачными и подотчетными по всем аспектам деятельности для широкого круга всех заинтересованных сторон - стейкхолдеров. - Да, это признали сами инвесторы. - Выпуск социального отчета повышает стоимость компании в глазах инвесторов? - В первую очередь присутствует интерес со стороны «пионеров рынка» - крупных компаний, которые всегда пытаются быть на шаг впереди: «Лукойла», «ТНКBP», ряда других. Они используют социальный отчет как эффективный способ донесения своей миссии до публики и делают это весьма успешно. Есть компании, которые в соответствии с международной практикой обязаны выпускать социальные отчеты, в первую очередь производители алкогольной и табачной продукции. Но пока это делает только «Бритиш Американ Тобакко Россия». - Какие компании в большей степени заинтересованы в составлении социальной отчетности? - А средний бизнес? Согласно нашему исследованию, лидерами в области социальной отчетности остаются отрасли с относительно высоким уровнем воздействия на окружающую среду. На глобальном уровне G250 (250 крупнейших компаний мира, входящих в список Global Fortune 50 - Ред.) более 80% социальных отчетов делаются в таких отраслях, как электроника и компьютеры, энергетика, автомобилестроение, нефтегаз. А на уровне N100 (национальных списков ста ведущих компаний в 16 странах. - Ред.) нефинансовую отчетность выпускают свыше 50% компаний в энергетике, горной, химической и синтетической, нефтегазовой, целлюлозно-бумажной и лесной промышленности. Наиболее примечателен финансовый сектор: с 2002 года количество компаний, составляющих социальный отчет, увеличилось в два с лишним раза. - Какова задача социального отчета и какие требования к нему предъявляются? - Его интерес вызван в большей степени требованиями к отдельным областям деятельности. Если у компании есть проблемы, скажем, в социальной или экологической сфере, она пытается решить их, раскрывая информацию в социальном отчете. Все больше предприятий руководствуются в своей деятельности стандартами социальной ответственности, заявляют о выпуске социального отчета, составленного в соответствии с требованиями стандартов. Наиболее распространенных и общепринятых два - AA1000 и GRI. Некоторые российские компании выпускают социальную отчетность на основе обоих, несмотря на то, что они во многом дублируют друг друга. Вряд ли это перестраховка. Скорее, недооценка или незнание и стандартов, и ситуации на рынке. Это значит, что компания не определила стейкхолдеров, не поставила себе наиболее актуальные вопросы, на которые надо ответить. - Ключевая задача любой компании состоит в том, чтобы наладить диалог со стейкхолдерами, раскрыть информацию о социальной деятельности. (Выделяют следующие группы стейкхолдеров: акционеры, сотрудники, клиенты, инвесторы, кредиторы, поставщики, общественные и государственные организации, профессиональные объединения, конкуренты и т.д. - Ред.) - От кого должна исходить инициатива подготовки социального отчета - компании или внешнего окружения? Наше исследование выявило, каким образом компании выбирают вопросы для освещения в отчетах и проводят ли они в рамках этого процесса систематические консультации с читателями отчетов. Оказалось, что содержание чаще всего определяется на основе руководящих указаний Всемирной инициативы в области отчетности GRI (40%), пятая часть (21%) учитывает консультации с заинтересованными сторонами. Долгосрочный успех бизнеса зависит не только от устойчивого финансового положения компании, но и от результатов работы в экологической и социальной сферах. Анализ более широкого спектра видимых и невидимых воздействий корпоративной социальной ответственности на коммерческие результаты деятельности, а также преимущества, связанные с выявлением рисков и возможностей для улучшения, свидетельствуют в пользу социальной ответственности. Долгосрочная ценность для акционеров будет создаваться путем взаимодействия не только с законными владельцами компании, но и с более широким кругом заинтересованных сторон, а также путем учета влияния бизнеса на общество и окружающую среду. На фоне этого вопросы социальной ответственности становятся одними из наиболее актуальных для советов директоров, правлений и ревизионных комиссий. - Во Франции, например, выпуск социального отчета - требование законодательства. В России инициатива пока принадлежит бизнесу. Чтобы процесс пошел быстрее и качественнее, должны активизироваться прежде всего стейкхолдеры - стороны, для которых выпускается отчет. Сегодня компании ограничены в эффективных средствах PR, поэтому многие используют социальный отчет как эффективный способ укрепления репутации и доброго имени на рынке. Пока это работает. К сожалению, некоторые, выбирая между соответствием стандартам и PR, делают ставку на PR. В результате вместо отчета получается рекламный проспект с перекосом в какуюто область. Как правило, такая ситуация складывается, если компания берется делать социальный отчет самостоятельно и с нуля. - Государство следует рассматривать как стейкхолдера - такого же, как и все остальные. Компания вращается в среде бизнеса, государство предъявляет к ней определенные требования, а она - пожелания к государству по ведению этого бизнеса. - Какой должна быть роль государства в сфере социальной ответственности бизнеса? - На каком этапе развития социальный отчет становится необходим? В западной практике очень высок процент компаний, которые выпускают социальный отчет в ответ на требования миноритарных акционеров, профсоюзов, местных органов власти. Введение определенных законодательных требований стимулировало бы раскрытие информации в этой области. Как только появится спрос со стороны государства на социальную ответственность компаний, возрастет количество социальных отчетов. Начать можно с тех компаний, в которых государство - акционер. - Кто должен оценивать социальную ответственность? - Это должно быть решение акционеров, высшего руководства компаний. По данным KPMG, более 75% компаний, опубликовавших социальные отчеты в 2005 году, назвали экономические соображения основной причиной, по которой они выпускают нефинансовую отчетность. Многие отметили также причины репутационного свойства. - Какую часть информации компании готовы открывать в социальных отчетах? - Прежде всего стейкхолдеры. Их задача - после прочтения социального отчета обеспечить обратную связь: отметить вопросы, которые необходимо дополнительно осветить и т.д. Примечательная черта российских отчетов: из десяти просмотренных только один имел анкету обратной связи. Значит, компании не интересует мнение тех, для кого они его готовили. На Западе 90% отчетов снабжены минимум одной анкетой обратной связи, а также оплаченным конвертом для ее отправки. При этом не нужно бояться серьезного и конструктивного разговора о проблемах и принятых в соответствии с этим программах: он демонстрирует стремление найти решение и, безусловно, повышает доверие к компании. Это очень важно в ситуации, когда мы пытаемся наладить долгосрочные отношения с заинтересованными сторонами. Если компания выпускает отчеты регулярно, каждый из них должен обязательно содержать информацию о решении задач, поставленных в предыдущем отчете. Особенно остро проблема раскрытия информации о нефинансовых рисках стоит перед компаниями, находящимися в процессе реорганизации. - Хорошая социальная отчетность - это не опросник, в котором компания отчитывается по формальным параметрам, предусмотренным стандартом. Она должна создавать в соответствии с насущными проблемами и требованиями компании и заинтересованных сторон. - В основном - создания хорошего отчета. Мы бы хотели помогать компаниям с нуля: на этапе, когда они пытаются определить, для кого будут выпускать социальный отчет, как наладят диалог со стейкхолдерами, с теми же властями. Это сложная работа, но пока многие считают, что справятся сами. Небогатые результаты видны по отчетам. - С какими проблемами обращается бизнес: выстраивания системы социальной ответственности или собственно составления отчета? Для целей составления отчета мы всегда предлагаем «оценку высокого уровня» (High Level Review): внутренний отчет руководству, описывающий возможности и перспективы системы управления процессами подготовки социальной отчетности самой компании. Наш подход основан на долгосрочном анализе и базируется на системе социальной ответственности, развивающейся в ходе цикла составления отчетности. Он разрабатывается специально в соответствии со степенью зрелости системы корпоративной ответственности и процессов ее поддержки в компании, отличается гибкостью в отношении требований к подготовке и раскрытию информации, а также требований системы внутреннего контроля. - Безусловно, хороший социальный отчет не может быть не проаудирован: иначе возникает вопрос о надежности и достоверности представленной информации. В России в вопросах проведения аудита мы действуем очень осторожно. Беремся за аудит только в том случае, если полностью уверены, что все внутренние стандарты в компании выполняются. А стандарты в России зачастую условны. В 2005 году количество отчетов, имеющих аудиторское заключение, увеличилось до 30% в списке G250 и до 33% в списке N100 (в 2002 году - 29% и 27% соответственно). Крупнейшие аудиторские фирмы продолжают доминировать на рынке верификации (подтверждения) нефинансовой информации, им принадлежит почти 60% всех аудиторских заключений, содержащихся в корпоративных социальных отчетах. - Как складывается ситуация в области аудита социальных отчетов? - За последний год произошли значительные подвижки. Раньше в ответ на слова «социальная ответственность» говорили - «это реклама профсоюзов» или «это реклама пожертвований». - Как меняется отношение российских компаний к социальной ответственности и необходимости социальной отчетности в целом? Еще год назад самым распространенным определением этого рынка было слово «ограниченный». Это относилось и к спросу, и к предложению, и к инвестиционной привлекательности, и к уровню конкуренции в сегменте (см. «Свято место - пусто», «Э-У» № 23 от 20.06.05). Предложение на три четверти - неликвид (недострои разной степени готовности, слишком большие или слишком маленькие по площади дома, дома с крошечными земельными участками, неудачно расположенные и т.д.). Львиная доля предложения до сих пор сосредоточена в неорганизованных поселках. Именно этим в первую очередь и объяснялась «застойность» рынка. Несмотря на то, что все больше состоятельных уральцев хотят жить за городом, желающих приобрести недвижимость в «шанхайчике» (так риэлторы называют стихийно возникшие коттеджные поселки) находилось немного. Неудивительно: поселиться там - значит смириться с отсутствием социальной и части инженерной инфраструктуры, атмосферой неблагоустроенности и «вечной стройки», смешанным социальным составом жителей (когда окна громадного особняка богатого бизнесмена будут выходить на домик бюджетников, все лето ковыряющихся на картофельных грядках). Потенциальному покупателю до сих пор очень сложно было подобрать коттедж, за который не жаль выложить несколько миллионов рублей. Раньше мы уверенно говорили, что рынка качественной загородной недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области нет. Сегодня его пока тоже нет, однако уже можно надеяться, что он будет», - заявил исполнительной директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев в середине апреля на круглом столе, посвященном развитию рынка загородной недвижимости. Эти слова можно отнести и ко всему УралоЗападносибирскому региону: в ближайшие несколько лет его ждет бум загородного строительства. Спрос рождает предложение. Но бывает и наоборот. Сегмент рынка загородной недвижимости - классический пример того, когда рынок формируется благодаря предложению, а спрос поспевает следом. Стоило появиться первым новым проектам, как спрос на качественные объекты загородной недвижимости существенно поднялся, а цены поползли вверх, догоняя и даже обгоняя городскую недвижимость. В нынешнем году значительный рост обозначился в наиболее востребованном сегменте организованной загородной недвижимости. («Организованный поселок» должен отвечать ряду требований. Если подходить к классификации строго, ни один из уже построенных на Урале в полной мере им не соответствует. В рамках этого обзора мы смягчили критерии: к «организованным» отнесены объекты, отвечающие основному условию - имеющие единого застройщика. Как правило, этот показатель указывает на наличие более-менее единого архитектурного плана, социальной и инженерной инфраструктуры, относительно однородной целевой группы покупателей.) Это выразилось прежде всего в выводе на рынок нескольких коттеджных поселков, предусматривающих единую концепцию застройки, инфраструктуры, архитектурных решений домов. Большинство строящихся поселков вполне комфортны: здесь центральные водо, тепло- и электроснабжение, социальная инфраструктура (магазины, спортивные сооружения, места для отдыха, детские сады), круглосуточная охрана и т.д. Растут По словам советника президента Уральского финансового холдинга (инициатора строительства коттеджного поселка «Дубрава») Антона Третьякова, особенно активно рынок загородной недвижимости в Екатеринбурге начал развиваться в конце 2004 - начале 2005 года. «Покупателям предлагают именно то, на что они готовы тратить деньги», - добавляет заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ЗАО «Олипс» (заказчикзастройщик поселка Дома Адажио) Евгений Мельников. Челябинск - второй после Екатеринбурга по уровню развития рынка загородной недвижимости. Неорганизованный сегмент представлен поселками Шершни, АМЗ, Газовик, Смолино, Новоказанцево. Построены и заселены три поселка, которые можно отнести к организованным: Тарасовка (39й микрорайон), Полина (Сосновский район, Троицкий тракт), Солнечная долина1 (пос. Новый Кременкуль). На исходе первого квартала2006 общий объем жилья в сегменте организованной загородной недвижимости в Челябинске был невелик: всего 44,5 тыс. кв. метров. Но благодаря вводу в эксплуатацию строящихся и проектируемых десяти организованных коттеджных поселков общий объем качественной загородной недвижимости вырастет за год на 106,1 тыс. кв. м, а в 2007м еще на 372,3 тыс. кв. м. Всего будет 523 тыс. кв. м, то есть за два года сегмент увеличится в объемах в 11,8 раза. Рекордные темпы роста объясняются в том числе политическими причинами, на них указывают сразу несколько инвесторов (застройщиков) коттеджных поселков: с приходом на пост мэра Челябинска Михаила Юревича многие строительные компании стали испытывать сложности с получением земли в городе и переориентировались на строительство за городом (см. «Челябинский вигвам», «Э-У» № 8 от 27.02.06). В Екатеринбурге и окрестностях строится 11 организованных коттеджных поселков. Некоторые из них, например Карасьеозерск, Малый Исток, Палникс, уже частично заселены (см. таблицу «Предложение организованных коттеджных поселков в областных центрах Большого Урала»). Кроме того, заявлено несколько пока не начатых проектов, старт которых намечен на 2007 - 2008 годы. Это, например, проекты «Атомстройкомплекса» в районе озер Балтым и Шувакиш. «В Тюмени бум коттеджного строитель-ства начался в 2005 году и усилился в 2006м. Интерес к загородной недвижимости не угасает как со стороны местных строителей и инвесторов, так и со стороны иногородних игроков», - рассказывает аналитик рынка недвижимости консалтинговой группы «Лекс» Валентина Трошина. По состоянию на март в окрестностях Тюмени строится и проектируется восемь организованных коттеджных поселков (четыре из них указаны в сводной таблице, реализация еще четырех пока не начата). Это проекты «Областной фонд жилищного строительства Тюменской области» в деревне Комарово, «Квартал Светлый» (застройщик ЖБИ1), «Таун Хаус» (ЗАО «Тюменькоммунстрой»), поселок коттеджей и таунхаусов эконом-класса в деревне Перевалово (ПИК ЖСК «Наш город - строим вместе»). Подтягиваются и догоняют В Перми нет полностью завершенных организованных коттеджных поселков. Как отмечает маркетологаналитик корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина, «рынок не насыщен, платежеспособный спрос не удовлетворен. Уровень конкуренции по сравнению с другими сегментами минимален, рынок только сейчас переходит в стадию роста. Коттеджных поселков крайне мало. В 2006 - 2007 годах предложение расширится и конкуренция усилится». На разных стадиях готовности находится около десятка организованных коттеджных поселков. Кроме того, заявлен, но пока не начат проект поселка Freedom (старт строительства назначен на лето этого года) и кооператив «Мишкино» (2007 год). Золотая деревня Представители инвестиционных компаний и риэлторы называют несколько факторов, спровоцировавших бурный рост организованных коттеджных поселков как во всей России, так и на территории Большого Урала. Макроэкономические: активное развитие системы жилищного кредитования, позволяющей приобрести дом в рассрочку; внедрение новых экономичных технологий строительства, увеличивающих доступность коттеджей по цене (см. «Лего для взрослых», «Э-У» № 38 от 10.10.05); бурный и зачастую необоснованный рост цен на городское жилье. Социальные: рост популярности здорового образа жизни; ухудшение экологической ситуации в крупных городах с развитой промышленностью; напряженная криминогенная обстановка. Микроэкономические: высокие темпы экономического развития Урало-Западносибирского региона и, как следствие, относительно высокий процент состоятельных людей в крупных городах. В Ижевске, Кургане и Уфе рынок практически полностью насыщается за счет неорганизованной стихийной застройки. Наиболее значимые «дикие» поселки в Ижевске: Зеленый Камень, Сосновый бор, Русь и Русь-1, Липовая роща; в Кургане - Ростоши, Пригородный, Овощевод, Весенний; в Уфе - Чесноковка, Зубово, Аксеново, Булгаково. В этих городах пока отсутствует сегмент организованной загородной недвижимости. Но заметно некоторое оживление. Как рассказал заместитель генерального директора ООО «Метрополь» Олег Бортников (Ижевск), некоторые крупные коммерческие структуры, например Удмуртнефтепродукт, купили земельные участки по 10 - 15 га в районе деревень Орловское и Новый Игерман (10 минут езды от Ижевска) и проектируют их застройку коттеджными городками. С реализацией этих проектов можно будет говорить о появлении в городе рынка качественной загородной недвижимости. В Башкирии ЗАО «Жилстройконструкция» разрабатывает проект двух организованных коттеджных поселков со всей социальной инфраструктурой: в деревне Елкибаево Калининского района и в Михайловке Уфимского района. Директор АН «Фортуна» (Курган) Наталья Максимова тоже отмечает возросший интерес инвесторов к рынку загородной недвижимости и говорит об идеях нескольких проектов коттеджных поселков. Все это верно. Но главная причина роста - резкий подъем инвестиционной привлекательности коттеджного строительства, которую многие игроки характеризуют сегодня как самую высокую на рынке недвижимости. Таблица. Предложение организованных коттеджных поселков в областных центрах Большого Урала При этом даже прогнозируемое существенное увеличение предложения на рынке загородной недвижимости в крупных уральских городах не позволяет говорить хотя бы о частичном его насыщении. Потенциал рынка очень высок. К примеру, согласно маркетинговому исследованию, проведенному компанией «АЛУР» в Екатеринбурге, спрос удовлетворен только на 10%. Целевая группа покупателей качественной недвижимости в Екатеринбурге оценивается управляющим директором этой компании Михаилом Уринсоном в 12 - 15 тыс. домохозяйств. 55% респондентов выразили желание приобрести недвижимость в организованном поселке. Таким образом, величина текущего спроса в организованном сегменте загородной недвижимости может быть оценена в 6,9 тыс. домохозяйств. А на рынке представлено всего 700 - 900 качественных домов (из них в свободном доступе 300 - 400). Даже с учетом ввода новых поселков в течение пяти лет доля удовлетворенного спроса вырастет лишь до 27%. «Учитывая коридор цен и его динамику, потенциал рынка организованного загородного коттеджного строительства в Екатеринбурге можно оценить в 2,5 - 3,5 млрд долларов, через пять лет он вырастет до 6,5 - 7,5 млрд долларов. В Тюмени текущий объем спроса можно оценить в 3,6 тыс. домохозяйств, а потенциал рынка в 1 - 1,3 млрд долларов», - рассказывает Михаил Уринсон. Уровень конкуренции в этом сегменте очень низок по сравнению с другими. В то же время спрос на коттеджи постоянно растет, что влечет за собой существенный подъем цен. Так, за 2005й и январь - апрель 2006го средняя цена сотки земли в организованных поселках вблизи Екатеринбурга, по данным инвестиционной компании «АЛУР», выросла на 45 - 50% до 5 - 6 тыс. долларов. Цены квадратного метра в коттеджах бизнескласса в поселках поднялись за тот же период на 35 - 40%, достигнув 30 тыс. рублей. В Челябинске, по оценке London Consulting Management Company, квадратный метр в коттеджах подорожал на 25%. Как рассказал специалист отдела продаж ООО «Артель-С» (застройщик поселка «Северные Шершни») Алексей Поплавский, в сентябре 2005го, на начальном этапе строительства, коттеджи продавались по 5,5 млн долларов, сейчас уже по 7,2 миллиона. Максимальную динамику цен отмечают специалисты пермской корпорации «Перспектива» - цены на коттеджи взлетели за год на 65% и достигли уровня 19,7 тыс. рублей за кв. м, а земля подорожала в среднем на 45 - 65%. Досадные препятствия Можно смело прогнозировать: высокие темпы ввода загородного жилья сохранятся как минимум в течение нескольких лет. Однако подъем рынка загородной недвижимости мог бы быть еще заметнее, чтобы спрос удовлетворялся быстрее, а цены росли медленнее. Несмотря на то, что инвестиционная привлекательность сегмента организованной загородной недвижимости высока, ряд существенных препятствий тормозит его развитие. Неудовлетворенный спрос позволяет прогнозировать существенный рост цен и на перспективу (см. график). Все это вкупе с относительно небольшим количеством игроков и низкой конкуренцией делает сегмент загородной недвижимости чрезвычайно привлекательным для застройщиков. Заместитель генерального директора по проектам пермской недвижимости ООО «Пермская финансово-производственная группа» Виктор Горбунов считает, что комплексная застройка коттеджного поселка обеспечит инвестору минимальную рентабельность в 30%. А Михаил Уринсон отмечает: «В случае своевременного вывода на рынок качественного проекта норма внутренней доходности девелопера может находиться в диапазоне 80 - 100%». Во-вторых, слабые темпы дорожного строительства. Многие перспективные участки не застраиваются изза отсутствия или низкой пропускной способности дорог. Генеральный директор АН «Титул» (Екатеринбург) Максим Федотов отмечает: практически все тракты, ведущие в Екатеринбург, в часы пик - в пробках. Это существенно снижает комфортность проживания в загородных коттеджах. Но как только вокруг города замкнется третье транспортное кольцо, коттеджному строительству будет дан существенный импульс. Это, вопервых, низкий уровень развития инженерной инфраструктуры. Ее создание существенно удорожает смету коттеджного поселка, а значит, уменьшает количество потенциальных покупателей. Главная страница :: Промышленность :: Мы его не видим, но он есть |
