|
|
| Главная страница :: Новости Тюменьэнергобанк опроверг слухи о банкротстве и отзыве лицензии Кот, облитый пивом Проездом Где строить южно-уральскую аэс Заложники человеческого фактора Свое сырье в башкирии На рынке мечты Дружба крепкая не расплавится Стражей урала профинансируют в складчину мягкая мебель Муниципалитеты могут использовать кредитную схему для подведения коммунальной инфраструктуры к участкам, на которых будут возводиться жилые дома. За счет этого компаниизастройщики исключат из стоимости квадратного метра готового жилья сумму, затраченную на проведение коммуникаций. По словам генерального директора ОАО «Ипотечная компания» (Москва) Юрия Алексеева, механизм земельной ипотеки способен снизить себестоимость квадратного метра на 30%. Свердловская и Тюменская области вошли в перечень 16 регионов России, где в конце 2007 года начнется эксперимент, направленный на внедрение земельной ипотеки. Проект запускается решением комиссии по развитию рынка доступного жилья, созданной при президентском совете по реализации нацпроектов. «Мы выбирали области с подходящей материальной базой, хорошими финансовыми показателями и высокими объемами строительства, - объясняет директор департамента жилищного финансирования ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК, Москва) Владимир Петренко. - У руководства этих областей есть четкое понимание того, как должны развиваться города, и ясные генеральные планы застройки». Всем будет хорошо…Проект предполагает, что ипотечные кредиты смогут взять физические, юридические лица и муниципалитеты. Главное условие - заемщик должен иметь земельный участок в собственности или право аренды участка сроком более пяти лет. Именно право собственности или право аренды станет предметом залога. «Физические и юридические лица оценивают имеющийся участок земли, получают на эту сумму кредит, заводят инфраструктуру, переоценивают участок, получают кредит на большую сумму, возводя, например, стены, вновь переоценивают участок и так далее до полного завершения строительства», - описывает механизм земельной ипотеки Владимир Петренко. По мнению профессора Евро-Азиатского института предпринимательства Максима Котлярова, ставка будет около 20%: «При оформлении ипотеки банку придется изучать обременения земельного участка, принимать во внимание риски окружающей среды, а если говорить о залоге прав аренды - риски возможного изъятия участка для муниципальных и государственных нужд. Для исключения последнего риска банкирам придется вникать в генеральный план развития города». По словам Владимира Петренко, о готовности в будущем выдавать земельные кредиты уже заявили СКБбанк, Московский банк реконструкции и развития и Сбербанк. Причем банки пообещали держать «пилотные» кредиты на балансе три года без рефинансирования АИЖК. Предполагаемые ставки по земельной ипотеке - 12 - 13%. «Это выше, чем ставки обычного ипотечного кредитования. Мы еще не до конца просчитали все риски, вполне возможно, что ставка уменьшится. Вспомните, жилищная ипотека тоже начиналась с 18%, а сейчас - 11%», - говорит Владимир Петренко. Примером разницы оценок могут служить следующие цифры. По подсчетам АИЖК, стоимость сотки земли без коммуникаций на окраине Екатеринбурга - 10 тыс. рублей. Однако аналитики считают, что эта оценка явно занижена. По мнению директора ИК RealCapital Владимира Андреева, стоимость сотки под индивидуальное строительство вблизи Екатеринбурга равна 1 - 2 тыс. долларов, а Максим Котляров оценивает ее в 2 - 2,5 тыс. долларов. … но не скороОдной из основных проблем земельной ипотеки станет оценка участков. По словам Максима Котлярова, главным подходом скорее всего будет сравнительный: установление цены по аналогии. Однако рынок земли в России развит недостаточно, сделок проходит мало, а при отсутствии данных об аналогичных участках банк в залог оцененную землю вряд ли возьмет. Кроме того, в условиях неразвитого рынка оценщики могут приписать участку качества лучше, чем есть на самом деле, или приуменьшить достоинства участкованалогов, тем самым завысив стоимость продаваемого участка. Банки, напротив, будут стремиться занизить цену. - В Екатеринбурге, например, около 90 тыс. участков, права закреплены максимум на треть из них, а прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре, еще меньше, - рассказывает Максим Котляров. - Сейчас мы переживаем эпоху массового оформления прав на земельные участки. Процесс сопровождается землеустроительными работами, формированием земельных участков и постановкой на государственный кадастровый учет. Только после этих процедур происходит государственная регистрация прав. Очевидно, что банки будут брать в залог только те участки, права на которые зарегистрированы. Уже сейчас можно сказать: самым массовым потребителем земельной ипотеки могут стать частные лица, владеющие землей с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство. Однако для банков они на первом этапе не будут представлять особого интереса. Для них наиболее привлекательны незастроенные участки на праве собственности, предназначенные под коммерческую недвижимость, но таких немного. Проблемой окажется и вечная неразбериха с документами на землю. Заместитель председателя правления СКБбанка Юрий Моисеенко указывает: чтобы земля могла стать предметом залога, она должна соответствовать планам освоения, у владельца должно быть оформлено право собственности или аренды, участок должен иметь четко определенное назначение, границы и стоимость и не иметь обременений. Таких в Свердловской и Тюменской областях крайне мало. Тем не менее в долгосрочной перспективе земельная ипотека способна дать глобальный экономический эффект. Для этого необходимо, чтобы банки переориентировались с кредитования застройщиков на кредитование частных лиц. И скорее всего это произойдет. Аналогия: раньше банки ждали крупных заемщиков - заводы, промышленные предприятия. Заниматься розницей им было не интересно. Зато сейчас мы наблюдаем бум потребительских кредитов. Кроме того, банки должны повернуться от вторичного земельного рынка к первичному, то есть выдавать кредиты на покупку земли, а не под ее залог. До этого тоже, вероятно, дойдет. Вспомните: в жилищной ипотеке также сначала развивался вторичный сегмент. От вторичного юрика к первичному физикуТеоретически земельная ипотека - эффективный инструмент для привлечения средств на стройку. Но на практике массовым он станет не раньше, чем лет через пять, и удешевить жилье вряд ли сможет. По мнению Владимира Андреева, стоимость квадратного метра не уменьшится: «Ипотека - лишь способ получить деньги, но за них тоже надо платить. Ипотека будет стимулировать спрос на землю, значит, повышать цену земли. Вспомните, во сколько раз выросла цена на квартиры с момента введения жилищной ипотеки». На протяжении десяти летсуществования рынок банковских платежных карт, как региональный, таки федеральный, делал ставку преимущественно на реализацию зарплатныхпроектов. Теперь, когда заработную плату по картам получают коллективыбольшинства не только ведущих индустриальных предприятий,но и некрупных организаций, в том числе бюджетных, привычный путьколичественного роста, похоже, себя исчерпал. Предложение превышает спрос Участники рынка признают: прежде чем формироватьсобственно рынок банковских платежных карт особого статуса, им придетсявсерьез поработать с психологией клиентов - как нынешних, таки потенциальных. Во всяком случае, на данный момент ощутимогонеудовлетворенного спроса на престижные карты нет. К тому же на рынке зафиксированы ощутимые качественныеизменения: хотя владельцы карт попрежнему используют их в основном дляснятия наличных, доля таких операций всетаки снижается. Если ещедватри года назад она составляла в среднем по региональному рынку90 - 95%, то теперь - около 60% (см. «Рынок через призму цифр»). Такимобразом, инфраструктура использования пластика расширяется.В сложившемся контексте банковскому сообществу, для которогокомплексное обслуживание розничной клиентуры стало стратегией,со временем всерьез придется браться за неосвоенный сегмент немассовогопластика - карт категории premium, предназначенных для VIPклиентов. Предложение дебетных немассовых карт пока превышаетспрос, констатирует вицепрезидент «Запсибкомбанк» ОАО Олег Заруба: «Нашбанк в настоящее время выдал две тысячи “золотых” и “платиновых” карт,что соответствует примерно одному проценту объема эмиссии банка.Очевидно, что потенциальная емкость рынка значительно больше,но сегодня рынку интереснее продукты среднего уровня. Многие клиентыуже оценили удобство пластика как банковской услуги, но пока не готовыплатить за престижную карточку». Все, кто хотел такие карты получить, их получили, уверен начальник отдела пластиковых карт ОАО «Челиндбанк» Александр Бреславский:«Вопрос в том, чтобы пробудить интерес у тех, кто имеет финансовыевозможности приобрести карты категории premium, но не знаетих преимуществ и, соответственно, не формирует спрос. Заинтересоватьклиентов - первоочередная задача эмиссии немассовых пластиковых карт». Начальник управления платежных технологий и процессинга банка «Северная казна» Павел Ефремовотмечает: «Рынок premiumпродуктов в Екатеринбурге достаточноспецифичен. С одной стороны, клиентов, готовых реально пользоватьсядополнительными сервисными программами банков и платежных системи оплачивать их, довольно мало. С другой - большинство клиентов,обращающихся в банки за пластиковыми картами класса premium, простоне знают всего перечня и уровня сервисов, которые они получают за своиденьги. Они не осознают, чем отличаются продукты этого классаот продуктов других категорий. Фактически эти клиенты платят деньгитолько за цвет пластика. Поэтому продвижение сервисов платежных системсейчас представляется неперспективным». Олег Заруба считает: чтобы изменить ситуацию, одного«престижного» цвета VIPкарты явно недостаточно. Банкуэмитенту нужнообеспечить адекватное сервисное наполнение продукта. Сервисы,предлагаемые международными платежными системами, не всегдавостребованы клиентами. Соответственно, эмитенты сами должныформировать такой пакет дополнительных услуг, который позволилбы выделить престижные карты в линейке карточных продуктов и обеспечитьим очевидные конкурентные преимущества. «Система наполняет карты рядомбазовых привилегий, такими, например, как экстренная выдача наличныхза рубежом. Далее банки уже сами дополняют VIPпродукт той или инойуслугой, - рассказывает начальник отдела розничных продаж филиала ОАО“Внешторгбанк” в Екатеринбурге Андрей Округин. - Каждый из продуктов имеет свои преимущества и свой пакет услуг. И клиент решает сам, на чем остановить выбор». Александр Бреславский, однако, не во всем разделяетподобный подход: «Конечно, эмитент несет нагрузку, но “главная роль”- всетаки у системы. VIPкарты приобретают не для того, чтобы ежедневнопокупать хлеб в гастрономе за углом. Мнение Павла Ефремова совпадает с позицией ряда другихучастников рынка: наиболее реальным на данном этапе видится развитиев первую очередь сервисов самого банкаэмитента. Таких, например, какVIPобслуживание в отдельных «зонах», круглосуточно работающая службаперсональных менеджеров, способных обеспечить грамотноеконсультирование и гарантировать решение любых проблем клиента с картойи другими банковскими продуктами. К престижу - через классикуБанкиры осознают, что рынок развивается эволюционнои перескочить определенные знаковые этапы его становления будетпроблематично. Освоив самые простые электронные дебетные карты, клиентыпостепенно переходят на продукты категории classic, чтобы в дальнейшемстать квалифицированным пользователем карты статуса gold. И кстати,«золотая» карта может быть массовой - при определенных условиях. С ними обычно едут за рубеж, иногда надолго. И тут уже проявляются преимущества платежной системы в целом». Аналогичного мнения придерживается и Олег Зарубаиз Запсибкомбанка: «В линейке дебетных продуктов перспективен преждевсего сегмент классических карт. Только после освоения этого сегментаможно ожидать роста эмиссии престижных продуктов - за счет техклиентов, которым потребуется статус продукта выше среднего по рынку.Пока средним по рынку остается уровень карт типа VISA Elecspanon илиCirrus/Maesspano, продавать престижные продукты будет проблематично». Александр Бреславский из Челиндбанка относит к массовымпродуктам не только VISA Elecspanon и VISA Classic, но и VISA Gold:«Любой из этих видов карт применим при реализации зарплатных проектов.Мы можем выпускать и реально выпускаем их в массовом порядке». Рынок,по его наблюдениям, предпочитает функциональность, а не престиж.Пластиковые карты только для престижа и для поездок за границу ушлив прошлое, клиенту в основном интересны недорогие функциональные картыдля ежедневных покупок. Александр Бреславский: «Рынок непрерывно развивается.Новые продукты появляются регулярно. Самый ожидаемый и востребованный- полноценная кредитная карта с так называемым graceпериодом (льготныйпериод, в течение которого проценты за пользование кредитомне начисляются. - Ред.), с широким диапазоном применения, возможностьюпогашения кредита в любое время. И не имеет значения, на каком именнопластике будут предоставлены данные услуги». Либо есть, либо будетСудя по всему, спрос на карты особого статуса будет увеличиваться параллельно с ростом рынка кредитных карт. Тем временем на российский рынок престижных карт всебольше внимания обращают клубные платежные системы, никогда не делавшиеставку на массового клиента. Активно осваивает рынок Diners Club:согласно данным самой системы, на территории России у нее уже 30 тысячклиентов. В декабре минувшего года к российской эмиссии приступилAmerican Express, выбрав для эксклюзивного выпуска и продвиженияна национальном рынке своих карт банк «Русский Стандарт». «Либо онау вас есть, либо будет» - гласит девиз рекламной кампании AmericanExpress, имея в виду новую для нашего рынка карточку. В отношении кредитных карт оценить спрос болеепроблематично в связи с тем, что этот сегмент регионального карточногорынка находится в начальной стадии развития, констатирует Олег Заруба:«На наш взгляд, перспективы развития немассовых продуктов в ближайшеевремя будут напрямую связаны с развитием рынка кредитных карт, которыйпозволит эмитентам более четко сегментировать классические и престижныепродукты». Дополнительные материалы: Рынок через призму цифр На территории Тюменской, Свердловской, Челябинской, Оренбургской,Курганской областей, Пермского края, ЯмалоНенецкого и ХантыМансийскогоавтономных округов, Башкортостана и Удмуртии к 1 октября 2005 года,по официальным данным Банка России, выпущено в общей сложности7 577 240 банковских платежных карт для физических и юридических лиц.Это 16,0% от общефедеральной эмиссии (47 385 582 карты). То, что престижные карты с реально работающим сервиснымнаполнением у региональных VIPклиентов будут, сомнений не вызывает.Вопрос - когда именно. Владельцы карт осуществили в общей сложности 42 368 798 операцийв России и за рубежом, из которых 26 569 167 операций (62,7%) пришлосьна получение денег в банкоматах и пунктах выдачи наличных. По итогам девяти месяцев объем совокупной региональной эмиссии увеличился на 1 343 273 карты (21,6%). Формирование клубного сервиса - следующий шаг Ситуациюв сегменте карт класса premium комментирует директор управлениябанковских карт Уральского банка Сбербанка России Светлана Скоринова. По оценкам участников рынка, к 1 января 2006 года в целомна территории указанных десяти субъектов РФ эмитировано около 8,1 млнкарт. Уральскийбанк Сбербанка России - лидер регионального рынка банковского пластика.Из 4,1 млн карт, выпущенных за 9 месяцев 2005 года для розничныхклиентов на территории его присутствия (Свердловская, Челябинская,Курганская области и Республика Башкортостан), на долю банка приходится643 тыс. карт (15,7%). К 1 января 2006 года эмиссия составила 800 тыс.карт, что позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение его рыночнойдоли. - Каково соотношение карт категорий mass и premium?- Если говорить об эмиссии нашего банка, то он,конечно, в пользу массового потребителя. Доля держателей «золотых» карт- 1%. Это нормально: иначе «золотая» карта, изначально рассчитаннаяна ограниченный круг пользователей, перестанет быть престижной. - Как показывает практика Сберегательного банка(кстати, она совпадает с общемировой), в основном спросом пользуютсякарты VISA Gold и MasterCard Gold. - Какие карты категории premium наиболее востребованы? - Платежные системы вырабатывают общие стандартывыпуска и обслуживания карт. А конкретное наполнение, льготы и бонусыобеспечивает уже банк-эмитент - разумеется, в рамкахутвержденных правил. И поэтому функционал карт одной категории,выпущенных разными банками или даже одним банком, но для разныхклиентов, может различаться. Скажем, Сбербанк выпускает абсолютно все«золотые» карты одновременно с магнитной полосой и чипом. Кроме того,в стандартный пакет услуг по «золотой» карте Сбербанка входитбесплатное подключение опции «Мобильный банк». Через предоставлениедополнительных льгот Сбербанк поощряет тех клиентов, годовой обороткоторых по карте в торговорозничной сети превышает 6000 долларов. - Кто обеспечивает особый статус престижных карт - платежная система или банкэмитент? - Мы ориентируемся на спрос. Сегодня Сберегательныйбанк - один из немногих, кто осуществляет эквайринг карт AmericanExpress. Наибольшим спросом эта услуга пользуется в гостиницах, кудаприезжают зарубежные гости. Наши банкоматы обслуживают карты этойсистемы. Кроме того, стандартное программное обеспечение наших POS-терминаловдля торговых предприятий предусматривает возможность обслуживания в томчисле American Express и Diners Club. Однако круг магазинов, которымивостребована услуга приема платежей по таким картам, невелик. Спросв основном формируют всетаки гостиницы в крупнейших городах региона. - Как Сбербанк позиционирует себя по отношению к системам American Express и Diners Club? - Сама культура безналичных расчетов с использованиембанковских платежных карт пришла в Россию десять лет назад. Все этигоды рынок развивался очень быстро, преимущественно за счетиспользования демократичных продуктов в массовых зарплатных проектах.В этих условиях говорить о формировании рынка карт «золотой» категорииеще рано. Пока рынок сделал только первый шаг - количественный. Вторымбудет формирование сервиса, в том числе клубного, элитного, в основекоторого - именно premium-карты. - Каковы, на ваш взгляд, перспективы рынка premiumкарт? Подготовил Олег Власов Главная страница :: Новости :: Невостребованный престиж |
