|
|
| Главная страница :: Новости Кот, облитый пивом Проездом Где строить южно-уральскую аэс Заложники человеческого фактора Свое сырье в башкирии На рынке мечты Дружба крепкая не расплавится Стражей урала профинансируют в складчину По ветру мягкая мебель Открытие крупных торгово-развлекательных комплексов в мегаполисах Урало-Сибирского региона - тенденция устойчивая. Через пару лет рынок можно будет считать в первом приближении насыщенным. Тогда начнется настоящая конкурентная борьба - за клиентов и арендаторов. Но факторы успеха торгового центра очевидны уже сейчас. В середине февраля администрация Тюмени рассмотрела эскизный проект торгово-развлекательного комплекса семейного формата «Планета-Тюмень». В реализации проекта принимают участие игроки международного уровня РосЕвроДевелопмент, Morgan Stanley Real Estate (США) и ALTAREA (Франция), комплекс станет самым крупным в городе (общая площадь - 125 тыс. кв. метров). Строительство планируется завершить к концу 2008 года. «Планета» составит конкуренцию уже работающим в Тюмени комплексам - «Гудвину», «Премьеру», а также торговому центру «Зеленый берег». В Перми функционирует порядка десяти центров. Из них под определение торгово-развлекательных подходят пока только два: «Столица» и «Колизей». Но местные девелоперы работают: летом ожидается открытие многофункционального ТРК «КУМ» (вторая очередь «Колизея», общая площадь 28 тыс. кв. метров). Во второй очереди ТЦ «СемьЯ» (70 тыс. кв. метров, строительство ведет ГК «ЭКС») появится мультиплекс (8 залов) и фуд-корт. Если раньше в городе возводились комплексы, не превышающие 35 тыс. кв. метров, то теперь возводятся объекты по 40 - 70 тыс. кв. метров. Торговый симбиоз по-уральски Наиболее масштабно процесс идет в Екатеринбурге. Здесь в конце 2002 года появился первый полновесный торгово-развлекательный центр «Екатерининский» (площадь зоны развлечений - 8,5 тыс. кв. метров; включает боулинг-центр, детский игровой центр, трехзальный кинотеатр и т.д.). В 2005-м формулу «покупки + развлечения» реализовал «Молл Менеджмент» в ТРЦ «Park House». Из последних центров - «Гринвич», «МЕГА» и семейный «Карнавал». Ведется строительство еще нескольких, среди них - «Мегаполис» (42 тыс. кв. метров), «Седьмое небо» (47 тыс. кв. метров). В начале 2008 года откроется «Рок-н-Молл» (более 66 тыс. кв. метров). Темпы впечатляют: в 2006 году в эксплуатацию введено порядка 250 тыс. кв. метров, в 2007-м, по данным Комитета по товарному рынку, будет столько же. В Уфе строятся крупные комплексы общей площадью по 50 - 80 тыс. кв. метров (девелоперы - УК «Мир», ГК «Время» и консалтинговая компания Jones Lang La Salle, занимающаяся разработкой и реализацией стратегических решений в области недвижимости). Места выбирают в основном в центральной части города, отдаленные районы для инвестирования пока не привлекательны. Среди объектов торгово-развлекательного формата первым в городе стал центр торговли и развлечений «Мир»: он предложил горожанам киноплекс, фуд-корт и большой ролледром. Сегодня самый большой ТРК с многофункциональным развлекательным центром площадью 11 тыс. кв. метров - «Иремель». В стадии активного роста Челябинск. В ближайшие два года к «Западному лучу» и ТДЦ «Сити Парк» добавятся «Магистраль» (60 тыс. кв. метров), «Горки» (свыше 50 тыс. кв. метров), «Восточная набережная» (39,3 тыс. кв. метров). Наименование объектаАрендная ставка (диапозон), руб. за кв. м. в месяцОбщее количество арендаторов (исключая якорных)/ средняя торговая площадь, кв. м.Посещаемость, чел.буднивыходные Айсберг (Пермь)600 – 2 00070/ 65 Таблица Ключевые характеристики торговых центров 9001 600 Гринвич (Екатеринбург)–– 9 00015 000 БУМ (Екатеринбург)1 200 – 2 00030/ 120 –– Дирижабль (Екатеринбург)1 900 – 4 300– 25 00035 000 Гудвин (Тюмень)650 – 80095/ – 15 00020 000 Колизей (Пермь)1 000 – 3 700105/ 50-60 12 00025 000 Екатерининский (Екатерибург)–130/ - 6 000 – 8 00012 000–15 000 Столица (Пермь)700 – 4 50048/ 79 9000 – 10 000 12 000–15 000 Сибирский трактъ (Екатеринбург)530 – 3 00072/ 40 2 0002 600 * Данные предоставлены торговыми центрами; 700 – 450021 989 Универбыт (Екатеринбург)840 – 214069/ 47,4 Среди распространенных ошибок эксперты выделяют неудачное расположение (место не соответствует концепции и целевой аудитории), непродуманный набор арендаторов, неудобную логистику и др. На одну из причин указывает управляющий партнер London Consulting Manage-ment Company Дмитрий Золин (Санкт-Петербург): «В отличие от консультанта, девелопер не имеет опыта разработки концепции, либо его опыт ограничен несколькими проектами и горизонтом локального рынка». Про якоря и сетиНа рынке становится тесно. От чего зависит конкурентоспособность комплексов? Один из фундаментальных факторов успеха - глубокая проработка концепции объекта. «Перед запуском девелопер должен максимально четко представлять себе, где и для кого открывает комплекс. Если на эти вопросы даны правильные ответы, девелопер получает успешный, а значит, доходный проект», - формулирует коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» (Екатеринбург) Евгений Мельников. Ключевой фактор успешной работы торгового комплекса - якорные арендаторы. Их функция - формирование покупательского потока и пула арендаторов под него. В условиях, когда торговые центры становятся похожи друг на друга, важно сохранить не только эксклюзивность, но и востребованность арендаторов покупателями (см. «Держите равновесие»). Нужно работать с арендаторами: отслеживать их соответствие заявленному формату, целевой аудитории и направлению работы торгового комплекса в целом. Уже сегодня для создания концепции привлекаются профессиональные компании. Проекты челябинских торгово-развлекательных центров «Западный луч» и «Сити Парк» разрабатывали ROSS Group и «ПАНФИЛОВ ПОДКОВА и партнеры», екатеринбургского ТРЦ «Карнавал» - Colliers International. Строительство торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Солнечный» (Уфа) ведется на основе концепции компании «Торговый квартал», а ТРЦ «Куба» и «Мир на реке» (Уфа) - Rain Group Estate. В каждом городе присутствуют местные торговые операторы, которые активно привлекаются в качестве якорных арендаторов. В Екатеринбурге - это «Купец», «Монетка», «Кардинал», в Перми –– «Виват», «СемьЯ», в Тюмени –– «Южный», в Уфе - «Матрица». Все активнее регион осваивают игроки федерального масштаба - «Рамстор», «Седьмой континент», «Перекресток», «Снежная Королева», «Мир», «Патерсон», «Старик Хоттабыч», «М.Видео», «Эльдорадо», «Техносила», «Banana-Mama», «Спортмастер», «Иль-де-Боте», «Л’Этуаль» и многие другие. Современный набор «якорей» преимущественно состоит из операторов продуктового ритейла, магазинов бытовой техники, одежды, товаров для детей, парфюмерного или спортивного. Активное наступление в регионе ведут федеральные игроки. По части кинотеатров лидируют «Киномакс» и «Синема Парк», активный отдых обеспечивает компания «Планета развлечений» (развивает сеть «Планета Боулинг»), детским досугом ведает «Crazypark». Удачными «якорями» становятся операторы развлекательной направленности. Кинотеатр, боулинг, каток, бильярд, ролледром, караоке-клуб - все это формирует сегодня поток посетителей. Не за горами, однако, времена, когда аудитория будет требовать нестандартных развлечений. «Первичные потребности населения в большей степени удовлетворены, начнется игра на нюансах. Торговый комплекс должен быть индивидуальным, запоминающимся: потребители все чаще идут в торгово-развлекательные центры не только за покупками, но и за впечатлениями», - замечает директор по консалтингу компании «Бекар. Консалтинг» Олег Спивак (Санкт-Петербург). Кинотеатром, боулингом или катком никого не удивишь. Но аквапарки и океанариумы требуют огромных вложений, и на российском рынке их пока немного. Наиболее продвинут по части развлечений Екатеринбург. Остальные постепенно догоняют. «Практически в каждом из строящихся и планируемых торговых центров в Уфе будут кинокомплексы и мультиплексы, а в двух запланированы аквапарки», - отмечает руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» (Уфа) Ильнур Харисов. Право руляЕще один фактор успеха - наличие профессиональной управляющей компании. Основные функции УК - маркетинг, техническая эксплуатация объекта, работа с арендаторами и управление денежными потоками. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроль над качеством управления. Таблица Торговые центры Урала и Западной Сибири Отдать на сторону управление полным циклом большинство уральских игроков не готово. «Дело даже не в том, что они сомневаются в профессионализме управляющих компаний, скорее речь идет о желании сэкономить и самостоятельно распоряжаться финансовыми потоками торгового центра», - считает Евгений Мельников. В итоге «одним из актуальных путей стало приглашение консультанта, который организует процесс обучения персонала управлению объектом. После этого “карманная” управляющая компания собственника действует самостоятельно, периодически привлекая консультантов для решения сложных вопросов», - рассказывает Олег Спивак. До недавнего времени уральские торговые центры не имели опыта привлечения сторонних управляющих: девелоперы создавали собственные управляющие компании (УК «Система» в екатеринбургском ТЦ «Сибирский трактъ», УК «Деловой центр «Колизей» и «Еврокапитал-УК» в пермских ТРК «Колизей» и ТЦ «Семь пятниц») либо управляли самостоятельно (в Екатеринбурге ТЦ «Успенский»). Что дальше Активное строительство торговых центров на Урале в ближайшие два-три года продолжится. «Объекты будут строиться прежними темпами, но форматы станут несколько другими, будет расти количество неместных арендаторов, уже сегодня заводятся новые франшизы», - описывает тенденции директор Центра коммерческой недвижимости корпорации «Перспектива» (Пермь) Игорь Голубев. В приоритете будет строительство крупномасштабных комплексов. «Позже, по мере насыщения рынка, наметится тенденция к уменьшению и локализации объектов», - прогнозирует следующий этап развития аналитик консалтинговой группы «Лекс» Валентина Трошина (Тюмень). Успешный пример управления показывает компания DVI Group. По ее концепции и под управлением построен и работает ТРК «Столица» (Пермь), среди вводимых объектов - ТРК «Рок-н-Молл» (Екатеринбург) и Торгово-развлекальный центр (Тюмень). Дополнительные материалы: Исходя из текущих темпов строительства этап первичного насыщения в первую очередь ожидает рынки Екатеринбурга и Перми, позже - Тюмени, Уфы, Челябинска. Вслед за этим придет волна редевелопмента ряда торговых центров и организация профессионального управления. Неудачные проекты будут вынуждены уйти с рынка. Держите равновесиеЗадача современных торговых центров - грамотно подобрать пул арендаторов. Как это делается, рассказывает директор ТК «Сибирский трактъ» Алексей Караваев - Алексей Юрьевич, насколько остро для торговых центров Екатеринбурга стоит вопрос подбора арендаторов? - У недавно возведенных и вновь строящихся торговых центров эта задача успешно решается. Предложение торговых площадей пока с запасом удовлетворяет спрос на них арендаторов. Но, учитывая динамику ввода новых объектов, даже концептуальные, грамотно организованные торговые центры уже в конце этого года начнут конкурировать между собой. Предел насыщения рынка существует, в Екатеринбурге он близок, и не за горами время, когда начнется борьба за арендатора. Их подбор станет серьезной проблемой в первую очередь для тех ТЦ, которые строились несколько лет назад, без концептуальной проработки. Алексей Караваев - Говорить о строгой системе приоритетов, на которую каждый арендатор ориентируется, пожалуй, нельзя. Конечно, важно месторасположение торгового центра. Но не только оно. Многие арендаторы уже обожглись на объектах неконцептуальных, построенных без четкого представления, что и кому продавать, а то и вовсе не приспособленных под торговлю. Сменив два-три торговых центра, такие арендаторы понимают: расположение центра в оживленном месте еще не гарантирует потока покупателей. Сегодня арендатор в первую очередь смотрит на грамотную концепцию - определение целевой аудитории и планировочные решения. Имеют значение техническое оснащение центра, состав арендаторов и их расположение, наличие якорного арендатора, распределение покупательских потоков и точки их притяжения (покупатель должен проходить через максимальное количество магазинов торговой галереи), дополнительные услуги. Все это моменты, обеспечивающие качество и количество покупателей. Если арендатор понимает, что учтены его интересы, он видит перспективу пребывания именно в этом объекте. - А какова политика самих арендаторов в выборе объекта? - Сохранить эксклюзивность арендатора у себя в торговом центре невозможно. Такой арендатор - человек свободный и, как правило, очень амбициозный. И если он захочет расширить свою торговую сеть, никаким договором ему этого не запретишь. А расширение собственного присутствия, открытие новых торговых точек - основной тренд развития для большинства арендаторов. Единственное, что может сделать руководство центра, это собрать у себя лучших из лучших. А чтобы иметь возможность выбирать, торговый центр должен быть для них максимально привлекателен. - Очевидно, что торговому центру крайне выгодно иметь в своем пуле эксклюзивных арендаторов, которых больше нет нигде в городе. Это реально? К 2008 году компания планирует занять 10 - 15% российского рынка путем скупки региональных аптечных сетей в городах с населением от 250 тыс. человек. Уральский регион «36,6» рассматривает как второй по значимости после Москвы. «В 2007 году за счет покупки местных сетей мы планируем открыть порядка 200 аптек. Значительная часть из них - в Москве и на Урале», - описывает стратегию менеджер сети по корпоративным коммуникациям и отношениям с инвесторами Михаил Колосов. Национальная аптечная сеть «36,6» покупает бизнес крупнейшей региональной сети «Здравник» (42 аптеки в Екатеринбурге и Свердловской области). До завершения сделки стороны ее не комментируют. Аналитики оценивают продаваемый бизнес в 10 - 15 млн долларов, а долю, которую в итоге займет «36,6» на рынке Екатеринбурга, в 12%.«Здравник» будет вторым активом «36,6», купленным в Екатеринбурге: в январе сеть увеличила количество своих аптек с пяти до 33 за счет, по формулировке пресс-релиза, «заключения партнерского соглашения о приобретении и совместном управлении» аптечной сети «Атолл Фарм» (28 аптек в Екатеринбурге, 12 - в Свердловской области; оптовый бизнес). Кроме того, этот актив позволил «36,6» выйти на рынок Тюмени («Атолл Фарм» имел там пять аптек). Аптечный рынок Среднего Урала интересен федеральным сетям: здесь высоки потенциал развития и покупательная способность населения, развита логистическая система, а местные игроки относительно слабы. Аналитики маркетингового агентства DSM Group (Москва) оценивают емкость розничного фармацевтического рынка Екатеринбурга по итогам 2006 года в 39 млн долларов, Свердловской области - в 110 млн долларов. Кто первый всталРазвитие федеральных сетей за счет покупки региональных активов - общероссийская тенденция. «Крупные игроки, обгоняя друг друга, стремятся укрепить позиции на перспективных рынках», - объясняет аналитик ИК «Финам» (Москва) Сергей Фильченков. «Рано или поздно все федералы придут на уральский рынок: конкуренция в топ-десятке сетей растет», - детализирует руководитель департамента маркетинговых исследований центра маркетинговых исследований «Фармэксперт» (Москва) Давид Мелик-Гусейнов. Стоимость сетевых аптек в Екатеринбурге выше, чем одиночных: порядок цен, по данным «Фармэксперт» - 200 тыс. долларов против 50 тысяч. Но для федеральных сетей важно раньше конкурентов занять как можно большую долю рынка, скупив самые ликвидные региональные активы. «Быть первым - гораздо дешевле, чем прийти на рынок вторым или развиваться органически», - отмечает Давид МеликГусейнов. Тактика входа федералов предусматривает любые возможные варианты: открытие аптек «с нуля», покупку готового бизнеса и работу по договору франчайзинга. Так, аптечная сеть «Имплозия» (Самара) в прошлом году купила башкирскую сеть «Табиб» (13 аптек) и самостоятельно открыла в Оренбургской области шесть аптек. «Среди наиболее привлекательных регионов для развития сети мы видим Челябинскую, Свердловскую области и Пермский край», - делится планами начальник отдела по связям с общественностью ООО «Имплозия» Андрей Романов. О планах экспансии на Урал заявил главный федеральный конкурент «36,6» - аптечная сеть «Ригла». «Урал представляет для нас стратегический интерес, - рассказала нам генеральный директор “Ригла” Ольга Шелудченко. - До сих пор мы были сконцентрированы на развитии сети и укреплении позиций компании в Московском регионе. В этом году планируем выйти на рынок Перми, открыть в регионе не менее 15 новых аптек. Не исключено, что будем приобретать местные сети: при таком расширении бизнеса управленческие расходы практически не растут». Таблетка под язык Как отмечают аналитики, усиление позиций «36,6» в ближайшее время скажется на структуре уральского рынка. Но это еще не все. Дополнительные материалы: Борьба федеральных сетей за укрепление в регионе будет усиливаться. Но местные аптечные ритейлеры могут сохранить место на собственном рынке: свободные ниши есть. По информации президента УралоСибирской фармацевтической ассоциации (Екатеринбург) Валерия Лоскутова, рынок столицы Урала занят лишь на 80%. Причем, как отмечает Давид Мелик-Гусейнов, крупные игроки в основном делают ставку на масштаб фарммаркетов, а формат «аптека у дома» практически не развит. Так что местные аптеки могут завоевать своего клиента профилированием бизнеса (аптеки для мам, кардиоаптеки) и индивидуальным подходом. Аптечная сеть «36,6» (Москва) Фармрынок Среднего Урала: мы покупаем, нас покупают В Екатеринбурге 734 аптечных учреждения разных форм собственности, в Свердловской области - 150 По оценке экспертов, средний ежедневный оборот аптек Екатеринбурга - от 10 до 30 тыс. рублей (для сравнения: в Москве - 45 тыс. рублей). Крупнейшие аптечные сети (по данным рейтинга региональных аптечных сетей по итогам 2006 года, составленного ЦМИ «Фармэксперт»): «Живика» (37 точек), ГУП СО «Фармация» (69), «Лекарства Сибири» (22), «Новая больница» (51). Аптечная сеть «Здравник» (Екатеринбург) Создана в 2002 году. В структуру холдинга входит производитель лекарственных средств «Верофарм» и 842 аптеки в 26 регионах России. Лидер в России по объему продаж и количеству аптек (результаты исследования ЦМИ «Фармэксперт», Москва). По данным «Эксперт РА», капитализация по итогам 2006 года составила 320 млн долларов (прирост к 2005 году - 61%). 70% акций холдинга «36,6» принадлежат менеджменту компании. Аптечная сеть «Ригла» (Москва) Создана в 1996 году. Насчитывает 30 аптек в Екатеринбурге (крупнейшая в городе, около 6% рынка) и 12 в Свердловской области. Розничный оборот по итогам 2006 года - 31, 97 млн долларов, что на 41% больше по сравнению с 2005 годом. По данным «Фармэксперта», 17 место в топ-25 российских аптечных сетей по объему продаж по итогам 2006 года. Главная страница :: Новости :: 36,6 шага от центра |
